Immobilienmarkt

Ja zur Zersiedelungsinitiative treibt Mieten in die Höhe – Initianten widersprechen

Grünfläche trifft Siedlungsbrei in Etoy (Waadt).

Grünfläche trifft Siedlungsbrei in Etoy (Waadt).

Bei Annahme der Zersiedelungsinitiative muss mit höheren Immobilienpreisen gerechnet werden. Diese Befürchtungen seien unbegründet, schreiben hingegen die Initianten auf ihrer Website.

Die Schweiz soll grün bleiben und ihre Natur erhalten. Deshalb soll Kulturland nicht weiter zugebaut werden. Die Initianten der Zersiedelungsinitiative fordern ein Einfrieren der Bauzonen auf heutigem Stand. Das Volk stimmt in einem Monat darüber ab.

Die hehre Absicht der Initianten wäre mit Nebenwirkungen verbunden, wie eine gestern veröffentlichte Studie zeigt, die das Bundesamt für Raumplanung (ARE) in Auftrag gegeben hat. Das Fazit der Studienautoren vom Büro Fahrländer Partner lautet: Wenn die Bauzonen eingefroren werden, steigen in weiten Teilen der Schweiz die Immobilienpreise.

Begründet wird das so: Verknappt sich das Angebot eines Gutes, so steigt dessen Preis. Wenn nun die Gemeinden ihre Bauzonen einfrieren müssen, führt das bei wachsender Bevölkerung zu einer Verknappung der Bauzonen. In der Theorie sollten deswegen auch die Baulandpreise steigen, was wiederum die Immobilienpreise und auch die Mieten in die Höhe treibt.

Neue Hochhäuser unnötig

Allerdings beeinflussen auch andere Faktoren wie die Anbindung an den öV oder die Höhe der Gemeindesteuern die Immobilienpreise, wie die Studie nachweist. Trotzdem ist nun statistisch erhärtet, dass der Anteil der unüberbauten Bauzonen einer Gemeinde einen signifikanten Einfluss auf die Immobilienpreise hat. Kurz: Knappe Baulandreserven führen zu hohen Preisen.

Freilich bestreiten das die Initianten – und beziehen sich ebenfalls auf Daten des ARE. Befürchtungen, dass die Mieten steigen würden, seien unbegründet, schreiben die Initianten auf ihrer Website: «Würden die vorhandenen nicht überbauten Bauzonenreserven mit bisheriger Dichte überbaut, hätte es genug Platz für das Bevölkerungswachstum bis 2035, was nach mittlerem Bevölkerungsszenario des Bundes 1,5 Millionen entspricht.»

Die Reserven im bestehenden Siedlungsgebiet sowie in den noch nicht überbauten Bauzonen seien so gross, dass sogar beim höchsten Bevölkerungsszenario des Bundes mehr als genug Wohnraum zur Verfügung stehe – ohne ein einziges Hochhaus bauen zu müssen.

Der Ort ist entscheidend

Die Situation ist allerdings etwas komplizierter. Denn nicht überall, wo unverbaute Bauzonen zur Verfügung stehen, wollen Menschen auch wohnen. Bereits 2007 hat Fahrländer Partner im Auftrag des ARE untersucht, ob die Bauzonenreserven gross genug sind, um das Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum aufzufangen.

Damals stand eine vergleichbare Initiative zur Debatte, die später zurückgezogen wurde. Die Wissenschafter erklärten damals, dass die Reserven zwar insgesamt gross genug seien, dass aber zwischen der räumlichen Verteilung der Reserven und der räumlichen Verteilung der Nachfrage eine erhebliche Diskrepanz bestehe.

An begehrten Wohnlagen verknappt sich der Platz – und wird teuer. Das hat sich laut aktueller Studie nicht geändert. Überraschend ist die neue Erkenntnis, dass hauptsächlich in ländlichen und teilweise auch in Agglo-Gemeinden geringere Reserven zu höheren Preisen führen.

Autor

Anna Wanner

Anna Wanner

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