Nächste Woche wird der neue hypothekarische Referenzzinssatz veröffentlicht. Zwar wird der Zins gleich bleiben. Dennoch ist für viele Schweizer die Chance wieder da, eine Mietsenkung einzufordern. Viele Wohneigentümer würden nur über Mietzinsänderungen reden wollen, wenn jeweils der neue Referenzzins bekannt gegeben wird, sagt der Mieterverband. Und nach der letzten Senkung haben noch acht von zehn Mietern keine Reduktion erhalten. Dabei würde ihnen diese zustehen seit der Referenzzins vor zwei Jahren um einen Viertelprozentpunkt sank.

Die Untätigkeit der schweizerischen Mieter erscheint auf den ersten Blick rätselhaft. Immerhin könnten sie eine hübsche Summe einsparen. Eine überschlagsmässige Rechnung des Iazi zeigt die Grössenordnungen auf. Insgesamt zahlen die Mieter jährlich rund 35 Milliarden Franken. Seit der letzten Senkung des Referenzzinses um einen Viertelprozentpunkt könnten sie eine Mietreduktion von 3 Prozent verlangen. Umgerechnet rund eine Milliarde. Tatsächlich wurden davon bislang nur 20 Prozent eingefordert. Rund 800 Millionen haben die Mieter bislang also liegen lassen.

Immobilienmarkt Schweiz

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Diese vermeintliche Trägheit ist keine Schweizer Spezialität. Ein ähnliches Phänomen ist in den USA zu beobachten, was die Neugier von dortigen Notenbanken-Ökonomen geweckt hat. Ihre Studie legt nahe: Die Mieter haben einen guten Grund, nicht bei jeder Gelegenheit auf Mietsenkungen zu drängen. Denn umgekehrt nutzen auch viele Eigentümer nicht jede Gelegenheit für Erhöhungen.

Den Verzicht auf Mieterhöhungen könnte man mit sozialen Faktoren erklären. Eigentümer schätzen es vielleicht, eine gute Beziehung zum Mieter zu haben. Diese wollen sie nicht aufs Spiel setzen, indem sie wie der berühmte Homo oeconomicus nur den eigenen Nutzen maximieren. Doch die US-Ökonomen deuten das Phänomen klassisch ökonomisch. Auch Homo-oeconomicus-Eigentümer können auf Mieterhöhungen verzichten. Wenn sie nämlich nicht wissen, ob der Mieter sonst auszieht. Gerade Eigentümer mit wenigen Wohnungen wollen Ausfälle tunlichst vermeiden.

In der Schweiz spielen anscheinend vergleichbare Mechanismen, wie eine Erhebung von Iazi zeigt. Das Immobilienberatungsunternehmen hat untersucht, wie der Referenzzins sich in den letzten zehn Jahren ausgewirkt hat. Als er 2017 zuletzt nachgab, erhielten nur zwei von zehn Mietern eine Reduktion, im Jahr 2012 waren es drei von zehn. Doch als zuvor der Referenzzins im Jahr 2008 zweimal anstieg, erhielten auch nur zwei beziehungsweise drei von zehn Mietern eine Erhöhung. Die meisten Eigentümer neigen dazu, die Mieten gleich zu lassen.

Unter dem Strich haben Mieter durchaus von den tieferen Hypothekarzinsen profitiert. Zumindest jene Mieter, die in ihren Wohnungen blieben. Heute zahlen sie weniger als zehn Jahre zuvor. Die sogenannten Bestandsmieten sind immerhin um 8 Prozent gesunken, wie Iazi berechnet hat. Die politisch umstrittene Frage ist indessen: Hätten sie noch tiefer sinken sollen?

«Gigantische Unterschlagung»

Dieser Ansicht ist der Mieterverband. Ihm geht es nicht nur um die Bestandesmieten. Die Mieten seien insgesamt zu hoch. Also die Bestandesmieten: Das was ein Mieter bezahlt, wenn er in der gleichen Wohnung bleibt. Und die Angebotsmieten: das, was ein Mieter hinlegen muss, wenn er eine neue Wohnung suchen muss. Gemäss Mieterverband hätten sich auch die Angebotsmieten nach dem Referenzzins zu richten. Die Mieten seien zu Unrecht um 2,5 Milliarden gestiegen in den letzten zehn Jahren. Sie sollten 7 Milliarden tiefer liegen. Eine «gigantische Unterschlagung» sei dies.

Auf der rechten Seite des politischen Spektrums kann man dieser Sichtweise naturgemäss wenig abgewinnen. So wird dem Mieterverband meistens entgegengehalten, dass man den Markt spielen lassen müsse. Ansonsten könne beispielsweise ein chronisches Unterangebot an Wohnungen entstehen. Weil sich das Bauen neuer Wohnungen nicht genügend rentiere. Dass zuletzt deutlich mehr Wohnungen erstellt wurden, auch in Grosszentren wie Zürich – das wird als Beleg für einen funktionierenden Markt gesehen.

Im Schweizer Markt für Mietwohnungen läuft dennoch nicht alles Rund. Das zeigte jüngst eine Studie im Auftrag des Staatssekretariats für Wirtschaft (Seco). Demnach liegen in vielen Kantonen die Bestandesmieten viel höher als die Marktmieten. Wer also lange in einer Wohnung wohnt und wechseln muss, zahlt einen zünftigen Aufschlag. In Zürich etwa kann dieser bis zu 80 Prozent betragen. Das hat Folgen. Wer umziehen muss, zahlt mehr. Andere bleiben lieber in ihren Wohnungen, auch wenn diese eigentlich zu klein sind.

Wie soll sich der einzelne Mieter nun verhalten? Iazi-Chef Donato Scognamiglio sagt, letztlich müsse jeder selber wissen: «Fordere ich eine tiefere Miete ein – oder stimmt es so, wie es ist.» Zu berücksichtigen gelte es etwa, ob der Eigentümer auf Mieterhöhungen verzichtet habe, als sich der Referenzzins zuletzt erhöhte. Viele langjährige Mieter seien auch zufrieden mit ihrer Situation, da ihre Bestandsmiete oft weit unter den Marktmieten in der Umgebung liegen würden.