Bauboom

Dank leerstehenden Wohnungen: In diesen Städten im Mittelland sinken die Mieten

«Pfalzpark», Staufen AG: Leere Überbauungen tragen dazu bei, dass die Mieten gesunken sind. Derweil dauert der Bauboom an – selbst in Regionen mit vielen leeren Wohnungen.

«Pfalzpark», Staufen AG: Leere Überbauungen tragen dazu bei, dass die Mieten gesunken sind. Derweil dauert der Bauboom an – selbst in Regionen mit vielen leeren Wohnungen.

Leerstehende Wohnungen zwingen die Vermieter zu Zugeständnissen – vor allem in Aarau und Solothurn.

53'000 Mietwohnungen stehen in der Schweiz leer – 2,5 Prozent aller Mietobjekte. Von den Wohnungen, die in den letzten zwei Jahren gebaut wurden, warten über 10 Prozent auf einen Mieter, so die Grossbank UBS. Experten warnen vor Übertreibungen. Pensionskassen würden unvorsichtig viel in Mietwohnungen investieren, die Versicherten später dafür büssen.

Wohnungssuchende hingegen werden auf einmal in vielen Regionen der Schweiz liebevoll umworben. Ihnen werden iPads oder Gutscheine geschenkt, Umzüge bezahlt – und die Mieten kommen herunter. Zuletzt wurden auf Online-Portalen schweizweit die Wohnungen im Durchschnitt zu knapp 3 Prozent tieferen Mieten ausgeschrieben als noch im Frühling 2015.

Jedoch sind die Unterschiede von Region zu Region gross. Die Raiffeisenbank hat deshalb für 106 Regionen der Schweiz jeweils Indikatoren gesammelt, anhand derer sich der Abwärtsdruck auf die Mieten für die nächsten ein oder zwei Jahre abschätzen lässt (siehe Tabelle für eine Auswahl, geordnet nach Baubewilligungen). Am besten werden es demnach die Mieter in der Region Aarau haben.

Unbeirrbare Investoren

Rund 3 Prozent aller Wohnungen, Eigentumswohnungen inbegriffen, stehen in der Region Aarau bereits leer. Das ist doppelt so viel wie im Schweizer Durchschnitt (1,5 Prozent). Und Wohnungsinserate bleiben durchschnittlich 44 Tage aufgeschaltet bis ein Mieter gefunden ist, schweizweit sind es 35. Mieter werden dort also schon heute oftmals händeringend gesucht. Doch die Investoren ficht das scheinbar nicht an, sie bauen in der Region weiter fleissig neue Wohnblöcke.

Die Baubewilligungen sind bereits erteilt, der Bestand an Mietwohnungen wird 2018 in der Region Aarau nochmals um 1,8 Prozent zunehmen. Dieses Wachstum liegt deutlich über der Bevölkerungszunahme für die gesamte Schweiz (1 Prozent), ein weiteres Indiz für eine Übertreibung.

In der Region Solothurn sind die Investoren ebenfalls unbeirrbar, etwas weniger ausgeprägt als in Aarau allerdings. Sie wollen nochmals 1,4 Prozent mehr Wohnungen hinstellen, obschon 2,2 Prozent aller Wohnungen leer stehen (Schweiz: 1,5 Prozent) und die Suche nach Mietern bereits 40 Tage dauert (Schweiz: 35 Tage). Damit sind die beiden Regionen Aarau und Solothurn schweizweite Ausnahmen.

In der übrigen Schweiz erkennen es die Investoren, wenn es bereits ein Überangebot gibt – und weichen aus. So sind etwa auch in der Region Limmattal viele Wohnungen projektiert. Aber dort sind die Leerstände gering, und die Nähe zu Zürich lockt viele Mieter an. Raiffeisen-Ökonom Alexander Koch sagt daher: «Vor allem in Aarau und Solothurn ist davon auszugehen, dass die Leerstände in den kommenden zwei Jahren weiter spürbar steigen und der Abwärtsdruck auf die Mieten zunimmt.» Aarau und Solothurn als zentrale Schauplätze im schweizerischen Mietwohnungs-Bauboom.

In Zürich stehen noch sehr wenige Wohnungen leer. Doch hat der Bauboom auch hier die Balance zwischen Mietern und Vermietern verändert. «Im oberen Preissegment gibt es heute eine regelrechte Schwemme an Wohnungen», sagt UBS-Experte Matthias Holzhey. Im mittleren Segment könne zwar von einem Überangebot keine Rede sein. «Aber Mieter haben heute bessere Karten als vor fünf Jahren.» Lange Schlangen gebe es nur, wo unter dem Marktpreis angeboten werde. «Verlangen Genossenschaften monatlich 2000 Franken, wo 3000 möglich wären, ist der Andrang natürlich gross.»

Vergebene Chancen

Und die Mieten fallen teils schneller, als es die Vermieter zugeben wollen. In ihren Online-Inseraten schreiben sie unveränderte Mieten aus, in Verhandlungen machen sie Zugeständnisse. «Uns sind Fälle bekannt, in denen die ersten sechs Monatsmieten erlassen wurden», sagt Raiffeisen-Ökonom Koch. Da die durchschnittliche Mietdauer bei 60 Monaten liege, entspreche dies einer Senkung um 10 Prozent.

Solche vorübergehenden Erlasse haben für die Vermieter einen grossen Vorteil. So können sie weiter so tun, als seien ihre Liegenschaften noch gleich viel wert – für ihre Bilanzen hat es keine Folgen. Würden sie den offiziellen Mietpreis senken, der über die gesamte Mietdauer gilt, kämen sie um Abschreibungen nicht herum.

Die Wohnungssuche ist einfacher als auch schon. Es könnte allerdings noch besser sein. Oft wird an der Nachfrage vorbeigebaut. Viele neue Wohnungen entstehen abseits der Zentren, in ländlichen Regionen, wo weniger Menschen hinziehen wollen. «Die Gemeinden mit hohen Leerwohnungsziffern liegen allesamt nicht in der Nähe der Zentren», sagt Michael Töngi, Generalsekretär des Schweizer Mieterverbandes.

Die Region Aarau ist auch hier typisch. In der Stadt Aarau selber wird zwar auch viel gebaut, aber die Wohnungen gehen nach wie vor rasch weg, insbesondere nahe vom Bahnhof. Weiter weg vom Zentrum Aarau, in der Agglomeration, wo ebenfalls viel Geld in den Wohnungsbau fliesst, sieht es anders aus. «Dort stehen die Wohnungen deutlich länger leer», sagt Raiffeisen-Ökonom Koch.

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