Die Zersiedelungs-Initiative hatte vor einer Woche keine Chance. Zu extrem, zu statisch und zu fortschrittsfeindlich sei das Einfrieren der Bauzonen, kritisierten die Gegner – und gewannen damit eine komfortable Mehrheit der Stimmbevölkerung.

Nur: Was auf Bundesebene scheiterte, wird in mehreren Kantonen bald Realität sein. Grund ist das Raumplanungsgesetz, das auf eine Volksabstimmung im Jahr 2013 zurückgeht. Demnach müssen die Kantone ihre Bauzonen so verkleinern, dass sie dem Bedarf der nächsten fünfzehn Jahre entsprechen.

Die verschärften Richtpläne müssen sie bis spätestens Ende April vom Bund bewilligt haben. Bis zum selben Termin schreibt der Bund die Einführung einer Mehrwertabgabe von mindestens 20 Prozent vor. Landbesitzer, die von der Einzonung eines Grundstückes profitieren, sollen damit einen Teil des Wertgewinns an den Fiskus abliefern müssen. Dies soll zu einem sparsameren Umgang mit dem Boden führen und die innere Verdichtung fördern. So weit die Theorie.

Folgenreicher Verzug: Der Bund friert als Sanktion die Bauzonen von vier Kantonen ein.

Folgenreicher Verzug: Der Bund friert als Sanktion die Bauzonen von vier Kantonen ein.

Einschneidender als Zersiedelungs-Initiative

In der Praxis werden mehrere Kantone dieser Pflicht nicht termingerecht nachkommen. In Obwalden und Glarus fehlt der revidierte Richtplan; in Zürich und Zug hapert es mit der Einführung einer Mehrwertabgabe. Dies hat einschneidende Folgen. Ab dem 1. Mai dürfen die Gemeinden in den Kantonen keine Bauzonen mehr schaffen.

Das Verbot gilt absolut: Selbst durch eine Rückzonung von Bauland an anderer Stelle kann kein neues Bauland freigespielt werden. Damit geht das Bauzonenmoratorium weiter als die Zersiedelungs-Initiative, die Kompensationen zugelassen hätte.

Betroffen ist unter anderem Zürich. Der bevölkerungsreichste Kanton der Schweiz hat die Einführung der Mehrwertabgabe viel zu spät aufgegleist; zudem stösst die Absicht der Kantonsregierung, eine fixe Abgabe von 20 Prozent einzuführen, bei vielen Gemeinden auf Ablehnung. Diese wollen mehr Spielraum, um Mehrwerte bis zu 60 Prozent abschöpfen zu können.

Unterstützt werden sie dabei von linken Parteien und dem Mieterverband, die dazu eine Volksinitiative eingereicht haben. Auf eine Schätzung, wann die Mehrwertabgabe realisiert ist, will sich die Baudirektion nicht einlassen. Die Ausarbeitung gestalte sich «äusserst aufwendig und anspruchsvoll», sagt Markus Pfanner von der Medienstelle lediglich.

Klar ist: Im Kanton Zürich werden die Gemeinden vorläufig keine neuen Bauzonen mehr schaffen können, was sie entsprechend verärgert. Die Stadt Zürich spricht von einem «Armutszeugnis» für den Kanton. Die Limmatstadt sieht mehrere wichtige Bauvorhaben auf Stadtgrund beeinträchtigt: die Weiterentwicklung des Hochschulgebiets, das Sportzentrum Oerlikon, den Campus Irchel, den ETH-Campus auf dem Hönggerberg sowie eine grosse Wohnüberbauung. Andere Städte befürchten ebenfalls, in ihrer Bautätigkeit eingeschränkt zu werden.

Nicht immer ist Mehrwertabgabe das Problem

Schwer mit der Mehrwertabgabe tut sich auch der Kanton Zug. Eine erste Vorlage stürzte im Parlament ab. Im November fand eine fixe Mehrwertabschöpfung von 20 Prozent zwar eine Mehrheit, allerdings ergriff eine Minderheit das Ratsreferendum: die Linke, weil ihr der Abgabesatz zu tief ist, die SVP, weil sie keine Abgabe will.

Da die Volksabstimmung erst am 19. Mai stattfindet, werden auch in Zug die Bauzonen eingefroren. Einschränkungen sind vor allem dann zu erwarten, wenn die Stimmbevölkerung die Mehrwertabgabe ablehnt und die Bauzonen auf unbestimmte Zeit eingefroren bleiben. Die anstehenden Ortsplanungsrevisionen in den Gemeinden würden sich damit verzögern, sagt der Zuger Baudirektor Florian Weber.

Bei Obwalden und Glarus liegt das Problem anders. Die beiden Kantone haben zwar die vorgeschriebene Mehrwertabgabe geschaffen. Im Gegenzug haben sie es verpasst, ihre verschärften Richtpläne fristgerecht beim Bund einzureichen. «Als ich mein Amt vor eindreiviertel Jahren übernommen habe, hatten wir fast zwei Jahre Verspätung zum Zeitplan, der eine rechtzeitige Genehmigung ermöglicht hätte», erklärt der Obwaldner Baudirektor Josef Hess die Verzögerung. Er spricht von «einigen, bis jetzt wenigen Projekten», die durch das Bauzonenmoratorium gebremst würden.

Verfahrene Situation

So schnell wird Obwalden nicht mehr einzonen können: Gegenwärtig prüft der Kanton die Vernehmlassungsantworten. Im September soll der Richtplan dann in den Kantonsrat kommen. «Wir rechnen damit, dass das Bauzonenmoratorium rund zehn Monate dauern wird», sagt Hess.

Verfahren ist die Situation im Kanton Glarus. Die drei Gemeinden wissen seit längerem, dass sie ihre überdimensionierten Bauzonen reduzieren müssen. Doch der Widerstand ist stark: Im Jahr 2017 lehnten die Bürgerversammlungen von Glarus Nord und Glarus Süd die revidierten Zonenpläne ab. Dementsprechend harzig verlief auch die Neuauflage des kantonalen Richtplans.

Der ehemalige Baudirektor Robert Marti hoffte einst noch auf Nachsicht. Doch seit der Bund klargemacht hat, dass der Termin gelte, muss sich auch Glarus auf eingefrorene Bauzonen gefasst machen. Der verschärfte Richtplan liegt erst bei der vorberatenden Kommission des Kantonsrats.

Der aktuelle Baudirektor Kaspar Becker rechnet «im besten Fall» mit einer Genehmigung des Richtplans durch den Bund bis Ende Jahr. Das grosszügig bemessene Bauland des Kantons hat indes auch Vorteile. Aktuell seien keine Einzonungen geplant, sagt Becker. Der Einzonungsstopp sei für den Kanton deshalb kein Problem.