Wohneigentum
«Überbewertet»: Die Schweizerische Nationalbank sorgt sich um die Preise von Wohnungen und Einfamilienhäusern

Viele Indikatoren würden eine Überbewertung der Preise für selbstbewohntes Wohneigentum zeigen, sagt die Nationalbank heute. Es gebe «ein erhöhtes Risiko von Preiskorrekturen».

Niklaus Vontobel
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Sieht Risiken am Immobilienmarkt: SNB-Präsident Thomas Jordan.

Sieht Risiken am Immobilienmarkt: SNB-Präsident Thomas Jordan.

Anthony Anex / KEYSTONE

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat heute ihren alljährlichen Bericht zur Finanzstabilität veröffentlicht. In den Bericht analysiert sie Risiken, die in den kommenden Jahren die Stabilität des Bankensektors gefährden könnten. Zu den grössten Risiken zählt der Immobilienmarkt, allein schon wegen seiner immensen volkswirtschaftliche Bedeutung.

Die Banken haben mittlerweile ein gewaltige Summe an Hypotheken ausstehen: fast 1100 Milliarden Franken. Und beeindruckend ist auch, in welchem Tempo die Banken neue Hypotheken vergeben haben. Sie haben heute mehr als doppelt so viele Hypotheken ausstehen als noch vor zwanzig Jahren.

Preise stiegen (zu) schnell

Was wunder, schaut die Schweizerische Nationalbank sehr genau auf den Immobilienmarkt. Und in diesem Jahr sind ihr die Preise aufgefallen, mit denen sogenanntes selbstbewohntes Wohneigentum bewertet ist. Dabei geht es um Wohnungen und Einfamilienhäuser, in denen die Eigentümer selber wohnen. In diesem Bereich würden die Entwicklungen darauf hindeuten, dass die Verwundbarkeit nochmals zugenommen habe, schreibt die Nationalbank in ihrem Stabilitätsbericht.

Und weiter: Im letzten Jahrzehnt, und insbesondere im Jahr 2020, seien die Preise schneller gestiegen, als dies durch fundamentale Faktoren erklärt werden könne. Infolgedessen würde eine Reihe von Indikatoren derzeit eine Überbewertung signalisieren. Was folgendes bedeute: ein «erhöhtes Risiko von Preiskorrekturen».

«Die Verwundbarkeit des Hypothekar- und Wohnliegenschaftsmarkts hat sich erhöht», hält SNB-Vize Fritz Zurbrügg schriftlich fest. Und weiter:

«Der Anstieg bei den Preisen für Wohnimmobilien war stärker, als es Fundamentalfaktoren wie Miete und Einkommen erklären können.»

Übersetzt würde die Einschätzung der Nationalbank bedeuten: Die Preise für Einfamilienhäuser und Wohnungen haben sich von der Realwirtschaft entkoppelt. Und irgendwann könnten sie aus diesen luftigen Höhen abstürzen. Wann es dazu kommen könnte, das weiss niemand. Solche Überbewertungen können sehr lange anhalten.

Alles hängt von den Hypothekarzinsen ab

Doch die Nationalbank relativiert ihre eigenen Warnungen gleich wieder. Das Ausmass der Überbewertung sei sehr unsicher. Wenn man beispielsweise schaue, wie weit sich die Preise von der Entwicklung der Gesamtwirtschaft entkoppelt haben, dann seien die Preise um vielleicht 30 Prozent höher, als sie es im historischen Durchschnitt gewesen seien. Entscheidend sind jedoch die Zinsen, insbesondere die Hypothekarzinsen. Je nachdem sind Wohnungen um 30 Prozent überbewertet - oder nur um 5 Prozent. Wenn man von historisch typischen Hypothekarzinsen von inflationsbereinigt 2,6 Prozent ausgeht, dann sind Wohnungen um 30 Prozent zu teuer. Bleiben die Zinsen hingegen günstig, also bei inflationsbereinigt 1 Prozent, dann liegt die Überbewertung nur bei 5 Prozent.

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