Zürich

Weniger Retailflächen, dafür mehr Büros: Swiss Life startet die Gegenoffensive

So soll das Manor-Gebäude an der Bahnhofstrasse nach der umfassenden Renovation aussehen.

So soll das Manor-Gebäude an der Bahnhofstrasse nach der umfassenden Renovation aussehen.

Die Versicherungsgesellschaft Swiss Life erklärt, was sie im Manor-Gebäude und in ihren andern Liegenschaften an der Bahnhofstrasse vorhat. Die Nachfrage nach Flächen dort sei ausgesprochen gross.

Der Unmut und das Unverständnis waren gross, als die Warenhauskette Manor Ende September ankündigte, den Standort Bahnhofstrasse Zürich nach 35 Jahren Ende Januar 2020 aufzugeben. Konsumenten, Politikerinnen und auch Stadtexperten bedauerten den geplanten Wegzug des letzten preisgünstigen Warenhauses an so prominenter Lage. Entsprechend geriet die Gebäudebesitzerin, die Versicherungsgesellschaft Swiss Life, unter Rechtfertigungsdruck. Denn sie hatte Manor in Bedrängnis gebracht, weil sie den Mietzins von 6 Millionen Franken jährlich auf 19 Millionen erhöhen wollte. Ausserdem hatte sie zuvor ein Kaufangebot von 535 Millionen Franken ausgeschlagen.

Gestern setzte Swiss Life zu einer Rechtfertigungsoffensive an. An einem Mediengespräch erklärten Anlagechef Stefan Mächler und Immobilienchef Renato Piffaretti, was in den zehn Liegenschaften der Swiss Life an der Bahnhofstrasse und insbesondere im Manor-Gebäude an den Hausnummern 75 und 79 geplant ist. Grundlage bilden Überlegungen zu Markt-Veränderungen in der Zukunft, die der externe Retailexperte Martin Hotz vorstellte.

Food und Gastro legen zu

Hotz geht davon aus, dass sich die Nachfrage nach Verkaufsflächen an zentralen Lagen stark verändert. Nicht der Umsatz pro Quadratmeter spiele in Zukunft eine entscheidende Rolle, sondern die Erlebnisqualität. So verliere etwa der Non-Food-Bereich an Bedeutung, während die Bereiche Food und Gastro deutlich zulegten. «Man geht weniger wegen der Versorgung in die Innenstadt, sondern wegen des Erlebnisses im Gastro- und Foodbereich», sagte Hotz. Der stationäre Handel spiele aber auch im Online-Zeitalter eine bedeutende Rolle. Fast die Hälfte der Kunden recherchierten zwar online, kauften dann aber stationär ein. Den Anteil jener Kunden, die sowohl online recherchierten als auch online kauften, bezifferte er auf neun Prozent.

Auf der Basis solcher Analysen sehen Mächler und Piffaretti in ihren Immobilien an der Bahnhofstrasse folgende Nutzungen vor: Das Erdgeschoss und das erste Obergeschoss (und allenfalls auch das erste Untergeschoss) dienen als Verkaufsflächen. Ab dem zweiten Stockwerk sind jeweils Büros vorgesehen. Dieses Konzept ist in der ehemaligen Liegenschaft von Franz Carl Weber bereits realisiert – und im Manor-Gebäude geplant. Dort sollen total zehn Ladeneinheiten entstehen. Sie würden das Gebiet beleben, weil sie von allen Seiten zugänglich seien. Der Retail- oder Gewerbeanteil beträgt gemäss den Plänen rund 4000 Quadratmeter. Der Rest von 5500 Quadratmetern entfalle auf Büros. Wohnraum werde es im Manor-Haus sicher keinen geben. Auch andernorts an der Bahnhofstrasse blieben Wohnungen höchstens ein Randthema – wegen des Preises.

Mächler und Piffaretti bestätigten, dass für Verkaufsflächen an der Bahnhofstrasse Quadratmeterpreise von 9000 Franken und mehr geboten werden. Solche Höchstpreise erzielten allerdings nur die allerbesten Flächen – jene sozusagen direkt hinter den Schaufenstern. Die Nachfrage nach Verkaufsflächen und Büros an der Bahnhofstrasse sei ausgesprochen gross – genauso wie die Zahlungsbereitschaft. «Die Telefone sind bei uns heiss gelaufen, als bekannt wurde, dass Manor ausziehen wird», sagte Mächler. Die Spitzenpreise für Büros liegen laut Experten bei rund 900 Franken pro Quadratmeter – rund drei Mal so viel wie in anderen Stadtgegenden. Zu den Büro-Interessenten zählten nicht nur Finanzdienstleister, sondern auch Wirtschaftsberater und Anwaltskanzleien.

Piffaretti und Mächler zeigten sich überzeugt, dass im Manor-Gebäude jährlich Mietzinserträge von 19 Millionen Franken oder mehr erzielt werden können. Welche Firmen ins Haus kämen, sei noch offen. Zu den Interessenten gehörten Uhrenmarken, Gastrounternehmen oder auch vielversprechende neue Läden von Start-ups, auch wenn sie noch nicht allzu zahlungskräftig seien. Piffaretti geht davon aus, dass zum Zeitpunkt der Bezugsbereitschaft 70 bis 80 Prozent der Flächen vermietet sein werden. Der Rest ein Jahr danach. Man warte nicht nur passiv auf geeignete Interessenten, sondern gehe auf sie zu. Welche das sind, sagte Piffaretti nicht.

100 Millionen für Sanierung

In die Renovation des Manor-Gebäudes will die Swiss Life 100 Millionen Franken stecken. Der Umbau soll rund drei Jahre dauern. Geplant ist, im Haus den architektonischen Zustand von 1943 wieder herzustellen (siehe Bild). Im Innern sollen etwa die Rolltreppen entfernt werden, sodass die Höhe im Treppenhaus wieder erlebbar werde.

Immobilien spielen für die Swiss Life eine zunehmend wichtige Rolle. Sie verwaltete im ersten Halbjahr 2019 Anlagen von 171 Milliarden Franken. Mit einem Anteil von knapp 20 Prozent stellen die Immobilien nach den Staats- und Firmenanleihen die bedeutendste Anlageklasse klar. Das Immobilienportfolio der Swiss Life in der Schweiz besteht aus 1250 Liegenschaften und 35 000 Wohnungen. Mit ihnen erzielt die Versicherung einen Mietertrag von rund einer Milliarde Franken. Mächler bezeichnete das Immobiliengeschäft als risikolos. Es diene dem Schutz des Versicherungsgeschäfts.

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