Immobilien
Warum in der Zukunft wieder vermehrt Wohneigentum auf den Zürcher Markt kommt

Die Preise steigen im Kanton Zürich wieder stärker. Bereits 2018 werden sie aber wieder leicht sinken.

Thomas Marth
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An der Eigenheimstrasse zu Hause? Für viele bleibt das ein Traum: Preise für Immobilien im Kanton steigen weiter.

An der Eigenheimstrasse zu Hause? Für viele bleibt das ein Traum: Preise für Immobilien im Kanton steigen weiter.

Sandra Ardizzone

Die Preise für Wohneigentum kennen im Kanton Zürich schon länger nur eine Richtung: aufwärts. Von 2006 bis 2013 herrschte ein eigentlicher Boom, 2013 bis 2015 gab es eine Phase der Beruhigung, nun zeigt die Preiskurve wieder steil nach oben. Seit Anfang Jahr beträgt der Anstieg 5,3 Prozent, sagte Peter Meier, Leiter Analytics Immobilien bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB), gestern im Rahmen eines Mediengesprächs. Er stuft die neueste Entwicklung jedoch nur als «Zwischenspurt» ein. Kurz- bis mittelfristig erwarte man wieder eine Marktberuhigung.

Drei preisdämpfende Effekte

Für nächstes Jahr geht Meier von einem Preisrückgang um 0,5 Prozent voraus. Er nannte drei Gründe für diese Einschätzung: anhaltend rege Bautätigkeit, tendenziell rückläufige Zuwanderung und leicht steigende Zinsen.

Der gestrige Anlass diente auch dazu, den von der ZKB neu entwickelten Zürcher Wohneigentumsindex ZWEX vorzustellen. Im Gegensatz zum bisherigen Index unterscheidet er nicht nur zwischen Stadt/See und Land, sondern teilt den Kanton in drei Preisregionen ein. Die teuerste umfasst die Region «See», mit den beiden Zürichsee-Ufern und der Stadt Zürich. Ein Einfamilienhaus kostet hier rund zwei Millionen Franken. Unter dem Titel «Regio» weist der Index neu die suburbanen Zonen des Kantons aus, wo der Traum vom Eigenheim plus/minus 1,5 Millionen Franken kostet. Diese Preiszone erstreckt sich vor allem entlang der Hauptäste der S-Bahn, und auch Winterthur gehört dazu. Schon 1,2 Millionen Franken oder weniger können für den Erwerb eigener vier Wände in der Indexregion «Land» genügen.

Die Datenbasis des neuen Indexes, der auch für die zurückliegenden Jahre berechnet wurde, stellen effektiv erfolgte Wohneigentums-Transaktion via ZKB, UBS und CS dar. Berücksichtigt werden sowohl Einfamilienhäuser als auch Stockwerkeigentum.

Preisschere öffnete sich

Der Boom der Jahre 2006 bis 2013 war getrieben von tiefen Zinsen und einer starker Zuwanderung. Am stärksten hat er sich in der Region «See» bemerkbar gemacht, und zwar mit einem mittleren jährlichen Preiswachstum von über sechs Prozent, wie Meier darlegte. Derweil stiegen die Preise in den suburbanen Regionen nicht ganz um fünf, auf dem Land sogar nur um etwa vier Prozent (siehe Grafik). Entsprechend hat sich die innerkantonale Preisschere stark erweitert, wie Meier weiter ausführte. Dafür ist dann 2013 bis 2015 in der Region «See» auch der Einbruch am stärksten gewesen. In jenen Jahren hatten sich die von der Bankiervereinigung verschärften Vorschriften für die Hypothekarvergabe bemerkbar gemacht. Die Preise am See waren mittlerweile so stark gestiegen, dass die Wohnobjekte für viele unerschwinglich geworden waren. Dass der Index für die anderen zwei Regionen in dieser Phase einen weitaus geringeren Wachstumseinbruch ausweist, lässt darauf schliessen, dass Kaufinteressierte in die «Regio» und aufs Land auswichen.

Dass das Preiswachstum aktuell wieder hoch sei, liege wohl an den 2015 eingeführten Negativzinsen, sagte Meier. Im dritten Quartal 2017 präsentierte sich das Preiswachstum wie folgt: «Land» 2,7 Prozent, «See» 2,2 Prozent, «Regio» minus 0,1 Prozent .

Der Faktor Babyboomer

Der ZKB-Immobilien-Analyst wagte auch einen Ausblick auf den Zürcher Wohneigentumsmarkt in einer längerfristigen Perspektive. Hier macht sich die Alterung bemerkbar. Ab 2020 gehen die geburtenstarken Jahrgänge der sogenannten «Babyboomer» von 1955 bis 1965 in Pension. Sie erreichen dann jenes Alter, welches die statistisch grösste Verkäufergruppe im Wohneigentumsmarkt darstellt. Gleichzeitig schrumpft die aktivste Käufergruppe mit den 35- bis 55-Jährigen. Somit werde in den kommenden Dekaden wieder vermehrt Wohneigentum auf den Markt kommen, sagte Meier.

Er betonte jedoch auch, dass die Demografie nur einer von mehreren Faktoren sei, die den Markt beeinflussen. Weitere Faktoren sind die zwar reduzierte aber doch anhaltende Zuwanderung und die Vorgabe des verdichteten Bauens. Hinzu kommt der Faktor Mensch, dessen Vorlieben sich ändern können im Verlaufe der Zeit. Ein Trend ist beispielsweise, dass im Alter das zu gross gewordene Einfamilienhaus verkauft wird und dafür eine kleinere, zentral gelegene Bleibe käuflich erworben wird.