Mietern darf grundsätzlich gekündigt werden. Einen richtigen Schutz gibt es nicht. Ist diese aber missbräuchlich, so kann sie der Mieter anfechten. Das ist sie beispielsweise, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben ist. Ein solcher Fall trug sich 2014 zwischen den Mietern der Überbauung «Züri 50» in Neu-Oerlikon in Zürich und der Verwaltung Wincasa zu.

83 der 102 Parteien erhielten damals die Kündigung mit der Begründung, die Gipsdecken der Wohnungen müssten saniert werden. Viele Decken waren zuvor jedoch bereits saniert worden – während die Wohnungen vermietet waren. Der Zürcher Mieterverband beurteilte die Sanierung als vorgeschobenen Grund und vermutet dahinter Renditeüberlegungen, da die Siedlung erst im Jahr 2000 erstellt wurde und sich Neu-Oerlikon zwischenzeitlich zu einem aufstrebenden Quartier entwickelt hat. Im Gespräch erklärt Felicitas Huggenberger, Geschäftsführerin des Mieterverbandes Zürich, was mit den Mietern der Überbauung seither passiert ist.

Was ist seit den Massenkündigungen 2014 mit den Mietern passiert?

Felicitas Huggenberger: Die meisten Mieter haben die Kündigung angefochten. Sie gelangten also an die Schlichtungsbehörde. Viele Mieter haben das Vergleichsangebot dieser Instanz angenommen oder sich selber mit der Verwaltung geeinigt. Einige haben eine Mieterstreckung erhalten. Wieder andere haben einen neuen Vertrag unterzeichnet. Ganz wenige Mieter haben den rechtlichen Weg vom Miet- zum Ober- bis zum Bundesgericht eingeschlagen.

Warum erhielten einige denn eine Mieterstreckung?

Wird eine Kündigung angefochten, wird in der Regel zuerst geprüft, ob die Kündigung missbräuchlich ist. Ist die Kündigung gültig, dann kann dem Mieter eine längere Kündigungsfrist, eine sogenannte Erstreckung, gewährt werden. In einem Vergleich kommen sich beide Parteien entgegen, und deshalb wird leider viel zu häufig die Frage der missbräuchlichen Kündigung ausgeklammert, dafür gewährt man den Mietern eine längere Mieterstreckung. Im konkreten Fall haben die Mieter eine Friststreckung von ein bis zwei Jahren erhalten.

Und wie kam es zu den neuen Mietverträgen?

Es ist mir nicht klar, warum gewisse Mieter einen neuen Vertrag erhalten haben und andere nicht. Ich vermute dahinter auch taktische Überlegungen.

83 Wohnparteien haben damals die Kündigung erhalten. Wie viele von ihnen wohnen heute noch dort?

Die Meisten mussten wegziehen. Diejenigen, welche einen neuen Vertrag erhalten haben oder deren Prozess noch nicht abgeschlossen ist, sind noch da. Mieter, die einen neuen Vertrag erhalten haben, mussten eine Stillschweige-Vereinbarungen unterschreiben. Es wurde also abgemacht, dass sie ihren Nachbarn nicht sagen dürfen, welche Bedingungen sie ausgehandelt haben und wie viel Mietzins sie bezahlen.

Einige Mieter haben den neuen Anfangsmietzins angefochten. Bezahlen diese Mieter nun den alten Preis?

Wie viel sie bezahlen, weiss ich nicht. Auch darüber herrscht Stillschweigen aufgrund einer Klausel in den Vereinbarungen. Es dürfte aber deutlich weniger sein, als der damals neu veranschlagte Mietpreis. Dieser ist gemäss den Internetinseraten um 1000 Franken höher.

Ist eine solche Klausel gesetzlich zulässig?

Ja. Eine solche Klausel können Vermieter relativ einfach erwirken. Der Vergleich ist im Interesse des Mieters, weil er ja nicht unbedingt den Gerichtsweg einschlagen will. Dieser kostet Nerven, Zeit und Geld.

Was hat denn jenen Mietern, die den Anfangsmietzins überprüfen liessen, zum Erfolg verholfen?

Wie viele dies gemacht haben, weiss ich nicht. Jene, die sich erfolgreich gegen den neuen und deutlich höheren Mietzins gewehrt haben, sind Neumieter. Im Kanton Zürich muss bei einem neuen Mietvertrag der Vermieter den bisherigen Mietzins offenlegen. In der Folge muss der Vermieter erklären, warum der Mietzins höher ist. Wird der Anfangsmietzins erheblich erhöht, ist die Rechtslage für Mieter sehr gut. Nur die Krux daran ist: Die wenigsten Mieter wollen neu in eine Wohnung ziehen und gleich einen Mietstreit mit dem Vermieter vom Zaun brechen. Viele Mieter scheuen den Gang an die Schlichtungsbehörde.

Wie viele Anfragen wegen mutmasslich missbräuchlichen Kündigungen erreichen den Mieterverband in Zürich jährlich?

Wir haben viele solcher Anfragen. Wenn ganze Siedlungen betroffen sind, sind die Kündigungen auf den zweiten Blick hin oftmals finanziell motiviert. Renditeoptimierung ist aber nie der angegebene Kündigungsgrund. Meist wird die Kündigung mit einer Totalsanierung gerechtfertigt. Im heutigen Marktumfeld und bei den tiefen Zinsen lohnt es sich für Liegenschaftsbesitzer, ihr Kapital in Form von Sanierungen in ein Gebäude zu investieren, das vielleicht erst zehn Jahre alt ist.

Gibt es dabei eine Häufung nach Liegenschaften oder Verwaltungen?

Vor allem institutionelle Anleger wählen diesen Weg. Die Besitzer sind häufig Immobilienfonds oder Pensionskassen. Diese arbeiten nun mal renditeoptimiert. Ich beobachte jedoch, dass auch kleinere Erbgemeinschaften oder auch Private so zu arbeiten beginnen. Wobei das auch nicht alle machen. Bei privaten Vermietern existiert meist noch ein persönlicher Bezug zu den Mietern. Da hat man schon mehr Skrupel, solche vorgeschobenen Kündigungen auszusprechen. Dann sind Mieter eben noch Menschen und nicht nur Zahlen.