Baupolitik

Mindestanteil für günstige Wohnungen kommt in wenigen Gemeinden infrage

In vielen Gemeinden vertritt man die Ansicht, dass günstiger Wohnraum zu einer guten Durchmischung der Bevölkerung beiträgt – Mindestanteilen steht man aber skeptisch gegenüber.

In vielen Gemeinden vertritt man die Ansicht, dass günstiger Wohnraum zu einer guten Durchmischung der Bevölkerung beiträgt – Mindestanteilen steht man aber skeptisch gegenüber.

Eine Änderung im Planungs- und Baugesetz soll günstigen Wohnraum fördern. In der Region würden vom Instrument Mindestanteil aber wohl nur wenige Gebrauch machen — obwohl vielerorts ein Mangel besteht.

Das Stimmvolk des Kantons Zürich hat am 28. September einen Grundsatzentscheid zu fällen: Sollen preisgünstige Wohnungen von den Gemeinden künftig mittels Mindestanteilen festgelegt werden können, wie das die Änderung des Planungs- und Baugesetzes (PBG) vorsieht? Das Thema ist auch im Limmattal brandaktuell: Zwar ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt besonders in grösseren Städten angespannt; den Siedlungsdruck spüren aber auch Agglomerationsgemeinden immer mehr.
So müssen sich zurzeit — auch im Zuge der Kulturlandinitiative — viele Gemeinden Gedanken über ihre Siedlungsentwicklung machen.

In der Region steht vielerorts eine Überarbeitung der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) an; strategische Überlegungen, wohin man mit der Gemeinde und ihrer Bevölkerung langfristig hin will, brennen den Exekutiven unter den Nägeln wie selten zuvor.

Die Pläne im Limmattal

Im Limmattal gehen die Meinungen zur Nützlichkeit der Gesetzesänderung auseinander. Kein Wunder, haben die Gemeinen doch ganz verschiedene Siedlungsstrukturen und sich daraus ergebende Vorzüge oder Probleme. Schlieren etwa spürt die Auswirkungen der Zuzügerströme stark. «Der Wohnraum in der Stadt wird tendenziell immer teurer», sagt Markus Bärtschiger (SP), der dem Ressort Bau und Planung vorsteht. Für ihn ist klar: Es ist im Interesse der Stadt, für eine gute soziale Durchmischung zu sorgen — «was auch heisst, mit den uns verfügbaren Mitteln genügend günstigen Wohnraum zu ermöglichen.»

Bereits heute verfolgt Schlieren die Strategie, im Bereich Genossenschaftsbau günstigen Wohnraum — als Anbieterin von Bauland oder als Vermittlerin — zu fördern. «Heute hat die Stadt ausserhalb dieses Bereichs jedoch fast keine Instrumente zur Hand, die Mietpreisentwicklung zu beeinflussen.» Schlieren könnte ein Ja am 28. September also gelegen kommen. «Wir müssen die Stadt ohnehin innerlich verdichten», gibt Bärtschiger zu bedenken. Sollte die Vorlage durchkommen, werde der Stadtrat die Möglichkeit, Mindestanteile festzulegen, «bestimmt in die anstehende BZO-Revision einfliessen lassen». So soll geprüft werden, wo solche Anteile im Zug von Aufzonungen möglich und sinnvoll sind.

Zonen, die sich laut Bärtschiger dafür anbieten würden, befinden sich «im Nahbereich des öffentlichen Verkehrs». Dazu zählt er etwa die Gebiete um die Bahnstationen Schlieren und Urdorf — also Wohnquartiere, «die noch nicht sehr städtisch besiedelt sind». Ebenso dränge sich der Korridor entlang der geplanten Limmattalbahn auf — «wobei hier die Entwicklung der Gespräche rund um die Linienführung abzuwarten ist», so Bärtschiger

Junge Leute ziehen weg

Auch Birmensdorf schliesst nicht aus, auf Mindestanteile zurückzugreifen. «Wir haben die Problematik, dass heute zu wenig günstiger Wohnraum vorhanden ist, erkannt», sagt Planungs- und Bauvorstand Bruno Knecht (parteilos). Nächste Woche wird sich der Gemeinderat an der Legislaturtagung darüber unterhalten, wie sie diesem Nachholbedarf begegnen will. Denn: «Es ist unbestritten, dass gerade jüngere Leute aus der Gemeinde wegziehen, weil zu wenig erschwingliche Wohnungen zur Verfügung stehen.» Genauso unbestritten sei, dass die Gemeinde Spielraum hat, die Durchmischung zu fördern. «Nur in welcher Form das geschehen soll, ist noch unklar», so Knecht.

Mit ähnlichen Problemen sieht sich auch Oetwil konfrontiert. «Der Mangel an günstigem Wohnraum ist bei uns sehr gross», sagt Bauvorstand Walter Bühler (SVP). Damit einher geht eine sukzessive Überalterung der Gemeinde, «die uns in den kommenden Jahren noch stark beschäftigen wird». Denn eine gute Durchmischung sei für eine Gemeinde wichtig; und dafür brauche es genügend erschwingliche Wohnungen. Zwar wohnen die älteren Leute in den Einfamilienhaus-Quartieren heute durchaus noch günstig: «Die meisten haben ihre Häuser abbezahlt — billiger wohnt es sich also fast nirgends.» Das Problem: Werden die Häuser frei, müssen sie saniert werden und werden dadurch wiederum teuer; und nennenswerte Baulandreserven hat Oetwil keine mehr zur Verfügung. So sind weder innere Verdichtung noch Expansion eine wahre Option für Oetwil — weshalb für Bühler ein Festsetzen von Mindestanteilen zwar «für andere Gemeinden möglicherweise sinnvoll, für uns aber schlicht nicht anwendbar» ist.

Aus anderen Gründen lehnt das Instrument René Beck (CVP), Oberengstringer Bau-, Werk- und Strassenvorstand, ab. «Wir haben das umgekehrte Problem», sagt er: Das starke Wachstum in den 1970er-Jahren habe bei ihnen zur Situation geführt, dass der Wohnraum heute «viel zu günstig» sei. Auch Oberengstringen überarbeitet zurzeit seine BZO — bei der angestrebten inneren Verdichtung solle das Augenmerk aber auf die Schaffung von Wohnraum im höheren Preissegment gelegt werden, so Beck. «In diesem Bereich haben wir zu wenige Wohnungen, was sich negativ auf die Steuerkraft auswirkt.»

Dietikon bevorzugt «anderen Weg»

Auch Dietikon kämpft mit sinkender Steuerkraft sowie hohen Sozialkosten. Die Bezirkshauptstadt hat in ihrer Strategie zur städtischen Wohnungsmarktentwicklung einen Drahtseilakt zu vollbringen: Zwar will man besonders in neuen Gebieten wie dem Limmat- oder dem Niderfeld steuerkräftige Zuzüger ansprechen — aber auch ausreichend erschwingliche Wohnungen in der Gemeinde. «Wir wollen attraktiven Wohnraum, der aber bezahlbar bleibt», sagt Stadtpräsident Otto Müller (FDP). Er beziffert das angestrebte Mietpreissegment konkret: 2400 Franken für eine 4,5-Zimmerwohnung. «Das ist zwar kein sehr tiefer Preis», sagt Müller, «aber allemal noch günstiger als in Zürich.»

Im Zuge der bald abgeschlossenen Entwicklung des Limmatfelds sei der Anteil an günstigem Wohnraum gesunken, erklärt er. Mit der anstehenden Entwicklung des Niderfelds wird er das noch mehr: «Heute haben Neubauwohnungen einfach ihren Preis, den sich nicht mehr alle leisten können.» Trotzdem hat Dietikon immer noch einen «bedeutend höheren Anteil» an günstigem Wohnraum als umliegende Gemeinden. «Dieser ist qualitativ jedoch teils auch an der Grenze des Zumutbaren.»
Mindestanteile für günstigen Wohnraum kommen für Müller indes nicht infrage. Er bezeichnet sie als «aufgrund der umständlichen Umsetzung nicht zweckmässig». Was nicht heissen solle, dass ihm genug günstiger Wohnraum kein Anliegen sei. «Wir bevorzugen zum Erreichen dieses Ziels aber einen anderen Weg: Mittels Landabgabe im Baurecht erreichen wir dasselbe, aber gezielter», so Müller.

Doch selbst wenn Dietikon von sich aus keine Anteile festsetzen will, ergäbe sich im Fall eines Ja zur PBG-Vorlage ein politisches Instrument für die Parlamentarier. Diese könnten im Zuge von Gestaltungsplänen — etwa dem für das Niderfeld — das Anliegen im Gemeinderat anbringen. «Das ist ihr gutes Recht», räumt Müller ein.

«Zweckmässig wäre es aber nicht, da die Stadt in ihrer Rolle als Grundeigentümerin mehr Einfluss ausüben kann als über fixe Quoten.»
Für Weinigen sind Mindestanteile ebenfalls kein gangbarer Weg. Der Anteil an günstigem Wohnraum ist dort zwar eher gering, wie Bauvorsteher Hans-Peter Stöckl sagt — das soll aber auch so bleiben. Auch bei einem Ja am 28. September «wird Weiningen von sich aus sicher keine Mindestanteile für günstige Wohnungen bestimmen», sagt Stöckl. «Wir wollen und dürfen keine Anreize für den Zuzug von weiteren potenziellen Sozialfällen schaffen.» Ohnehin wäre der Zeitpunkt für solche Massnahmen schlecht: Seine BZO hat Weiningen gerade überarbeitet; neue Gebiete einzuzonen, sei «für die nächsten 20 Jahre kein Thema mehr.»

Skepsis über Mindestanteile

Noch unentschlossen zeigen sich die Gemeinden Urdorf, Geroldswil und Unterengstringen. Zwar seien die Anteile günstiger Wohnungen in allen drei Gemeinden gering; auch dass diese eine fürs Dorf nötige gute Durchmischung gewährleisten können, wird im Grundsatz nicht in Abrede gestellt. Ob das Festlegen von Mindestanteilen jedoch der richtige Weg sei, diesem Problem zu begegnen, darüber hegen die Bauvorstände der Gemeinden Skepsis.

Im Urdorfer Gemeinderat wurde das Thema noch nicht behandelt. Christian Brandenberger (CVP), Vorsteher Ressort Planung, Bau und Umwelt, geht jedoch nicht davon aus, dass Mindestanteile auf grossen Anklang stossen würden. Er befürchtet, dass Bauherrschaften von der Regelung abgeschreckt werden könnten: «Es gilt genau abzuwägen, ob Mindestanteile nicht einen zu grossen Eingriff in die Eigentumsrechte darstellen.» Zurzeit sei die Situation auf dem Wohnungsmarkt noch gut, sagt Brandenberger. Es gebe jedoch keine Anzeichen, dass die Anzahl günstiger Wohnungen in naher Zukunft steigen wird — im Gegenteil: «Viele Liegenschaften sind in die Jahre gekommen, Sanierungen und Abrisse sind in den kommenden Jahren unumgänglich. Dadurch werden auch die Preise steigen.»

Geroldswil, das laut Hochbauvorstand Willy Oswald über «einen geringen Anteil günstiger Wohnungen» verfügt, will die Abstimmung abwarten und die Beantwortung der Frage, wie «preisgünstig» genau definiert wird. Der Unterengstringer Hochbauvorstand Simon Wirth fragt sich, «ob Mindestanteile wirklich umsetzbar sind.» Auch in Unterengstringen sei «das Manko besonders an neuen, preiswerten Mietwohnungen ein Thema im Gemeinderat».

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