Schlieren

Investoren profitieren von Stadtzentrum - und sollen Aufwertung mitbezahlen

Im Gebiet Rietbach haben Investoren öffentlich zugänglich Parks erstellt.

Im Gebiet Rietbach haben Investoren öffentlich zugänglich Parks erstellt.

Immobilienbesitzer sollen sich an der Neugestaltung des Stadtzentrums finanziell beteiligen, weil diese den Standort insgesamt aufwertet, findet die Sozialdemokratin Wendy Buck.

Wenn die Stadt Schlieren Land ein- oder aufzont, so soll auch das Gemeinwesen etwas vom Mehrwert haben, der sich daraus für die Eigentümer ergibt. Dies fordert die Schlieremer SP-Gemeinderätin Wendy Buck.

Solche Planungsmassnahmen würden spätestens dann zu einem «Geschenk» an die Grundeigner, wenn diese ihr Land verkaufen oder neu bebauen, erklärt sie. Und diesen Gewinn solle die Stadt teilweise abschöpfen, um Geld zu beschaffen, das sie benötige, um ihren Aufgaben nachzukommen.

Eine solche Teilabschöpfung tue den Immobilieneigentümern nicht weh, ist sie überzeugt: «Ein halb so fettes Geschenk ist immer noch ein Geschenk. Eine Erhöhung der Steuern könnte andern mehr schaden.»

In einer Kleinen Anfrage wollte sie beim Stadtrat vergangenen Januar daher in Erfahrung bringen, wie hoch er die Mehrwerte schätzt, die sich in der Stadt für die Immobilienbranche aufgrund von Ein- oder Aufzonungen sowie anderen planerischen Massnahmen ergeben haben.

Weiter wollte sie unter anderem wissen, ob die Stadt eine Teilabschöpfung dieser Planungsgewinne vornehme, oder weshalb sie darauf verzichte.

In seiner Antwort nennt der Stadtrat zunächst einige erstaunliche Zahlen zur Wohnbautätigkeit in Schlieren: Zwischen 2003 und 2013 entstanden demnach 1968 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 195 000 Quadratmetern.

Zwar wurde seit 2005 kein Land eingezont, doch konnten private Investoren in Schlieren West sowie auf den Arealen Färbi und Geistlich Industriezonen in der Grössenordnung von insgesamt 310 000 Quadratmetern gestützt auf Gestaltungspläne mit Wohn- und Gewerbeflächen bebauen.

Bodenpreis stieg um 40 Prozent

Die Stadt führt zwar keine Statistiken über planungsbedingte Verkehrswertsteigerungen der Immobilien in Schlieren, wie die Exekutive schreibt. Eine aussagekräftige Studie zu erarbeiten bezeichnet sie als «zu aufwendig». Doch beantwortet sie die Frage nach dem Anstieg der Verkehrswerte indirekt über den Bodenpreis.

Von 2003 bis 2013 ist demnach der Baulandpreis (Median) in Schlieren von 768 Franken um rund 40 Prozent auf 1072 Franken pro Quadratmeter gestiegen.

Allerdings kann dabei laut Stadtrat «nicht klar und eindeutig» zugewiesen werden, wie stark sich neben Lagefaktoren wie der Nähe zu Zürich oder anderen Faktoren wie der Konjunktur auch die durchgeführten Planungsverfahren auf die Bodenpreise ausgewirkt hätten, schreibt der Stadtrat.

Seit 2012 ist im Raumplanungsgesetz des Bundes (PBG) zwar festgeschrieben, dass in die kantonalen Gesetzgebungen ein «angemessener» Ausgleich von mindestens 20 Prozent für erhebliche Vor- und Nachteile aufzunehmen ist, die durch Planungen entstehen.

Den Kantonen wurde jedoch eine Übergangsfrist von fünf Jahren zugestanden. Der Kanton Zürich hat bis heute noch keine solche Regelung getroffen, sodass noch keine Rechtsgrundlage für die von Buck geforderte Mehrwertabschöpfung besteht.

Sie deutet die Antwort des Stadtrats aber als «klares Bekenntnis, dass er in Zukunft die kantonalen Regelungen konsequent ausschöpfen möchte». Dies vor allem deshalb, weil er in seiner Antwort auf ihre Anfrage an verschiedenen Beispielen aufzeigt, wie Planungsmehrwerte bereits heute – trotz fehlender eindeutiger Rechtsgrundlage – teilweise abgeschöpft werden.

So haben private Investoren laut Exekutive etwa in Schlieren West sowie im Gebiet Rietbach öffentlich zugängliche Parks erstellt. Und beim Färbi-Areal hat der Eigentümer die Zusatzkosten der Verlegung der Wiesenstrasse übernommen.

Auch die «Feinerschliessung» mittels Quartierstrassen und Werkleitungen wird im Quartierplanverfahren durch die betroffenen Eigentümer finanziert.

Das Gros von ihnen habe damit schon grosse Investitionen in die später öffentliche Infrastruktur getätigt, bevor ein Grundstück überhaupt bebaut, aufgewertet oder verkauft werden könne, schreibt der Stadtrat.

Eine «quasi ‹qualitative› Mehrwertabschöpfung» sieht er zudem darin, dass die Stadt bei Gestaltungsplänen konsequent eine «besonders gute Gestaltung» gemäss PBG und eine hohe Qualität betreffend Umgebung, Ausrüstung sowie den energetischen Standards forderte.

Für die Investoren sei die Einhaltung dieser Vorgaben zwar kostenintensiv, sie bewirke aber für die Öffentlichkeit einen Mehrwert – wenn auch dieser schwer messbar sei, so die Exekutive.

Und schliesslich nennt sie als weiteren Abschöpfungsmechanismus die Grundstückgewinnsteuer, mit der die öffentliche Hand an Mehrwerten beteiligt wird, die beim Verkauf von Grundstücken in Gestaltungsplangebieten entstehen.

Neues Zentrum nützt Investoren

Buck sagt zu den Ausführungen der Stadtregierung, dass es «grundsätzlich zu begrüssen» sei, dass die Eigentümer in die Erschliessung und öffentliche Parks auf ihren Parzellen investieren würden.

«Es wäre aber schön, wenn Grossinvestoren auch den Blick für das Ganze hätten.» So sind nach der SP-Gemeinderätin auch infrastrukturelle Verbesserungen ausserhalb privater Grundstücke als Aufwertung eines Objekts zu verstehen.

Wenn die Stadt etwa bald ihr Zentrum aufwerte, so profitiere davon der ganze Standort Schlieren. Das sei im Sinne der Investoren, findet Buck: «Warum sollen sie also nicht mitbezahlen?»

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