Raumplanung
In Zürich stehen alle Zeichen auf Verdichtung: Wohnungen statt Einfamilienhäuser

Freistehende Einfamilienhäuser sind in der Stadt Zürich eine Rarität, verdichtetes Bauen ist angesagt. Der Richtungswechsel in der Raumplanung läuft. Was aber überrascht: Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist im vergangenen Jahr überraschend gestiegen.

Lina Giusto
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Alte Häuser wichen dem Neubau von Mehrfamilienhäusern in der Siedlungsgenossenschaft «Sunnige Hof» im Zürcher Quartier Albisrieden.

Alte Häuser wichen dem Neubau von Mehrfamilienhäusern in der Siedlungsgenossenschaft «Sunnige Hof» im Zürcher Quartier Albisrieden.

Keystone

Diese Nachfrage widerspiegelt sich im Preis der einzelnen Häuser. Alleine in der Region Zürich sind Einfamilienhäuser im vergangenen Jahr um 3,4 Prozent teurer geworden. Dies zeigt das neuste Immo-Monitoring vom Beratungsunternehmen Wüest Partner.

Einfamilienhäuser abreissen

Wegen der städtischen Verdichtung gehe die Neubautätigkeit in diesem Segment zurück, nennt Robert Weinert, Leiter des Immo-Monitoring einen der Gründe. Zudem fördern die nochmals gesunkenen Hypothekarzinsen die Nachfrage nach einzelnen Häusern für Familien. Es gibt aber noch einen anderen Grund, warum das Interesse am Eigentum in der Region Zürich gestiegen ist: «Die Parzellen mit Einfamilienhäuser können in der Stadt nicht ausgedehnt werden. Oftmals werden alte Einfamilienhäuser gekauft und abgerissen.

Denn durch das veränderte Raumplanungsgesetz können auf solchen Parzellen nun Mehrfamilienhäuser mit vier bis fünf Einheiten gebaut werden. Das erzeugt einen Nachfragedruck und damit steigende Preise», sagt Weinert. Und in den Agglomerationsgemeinden steigen diese sogar noch mehr an, schätzen die Analysten in ihrem Bericht.

Und diese Einschätzung deckt sich mit der Gegenseite – dem Neubau von Mehrfamilienhäusern. Für 2017 werden Höchstwerte bei den Bauinvestitionen in diesem Segment erwartet. Für den Raum Zürich rechnet man mit einer Zunahme der Bautätigkeit von Mehrfamilienhäusern um 25 Prozent. Jene der Einfamilienhäuser soll um den gleichen Prozentsatz zurückgehen.

Kleinere Wohnungen gefragt

Dass die Bautätigkeit von Häusern mit mehreren Wohnungen relativ hoch ist, schlägt sich entsprechend in den Mieten nieder: «In der Stadt Zürich ist ein Mietpreisrückgang von 0,5 Prozent bemerkbar. Wir sprechen deshalb eher von einer Stagnation», sagt Weinert. Denn in der Region Zürich ist der Mietpreisrückgang deutlicher zu spüren. Rund 2,6 Prozent gingen die Mieten im vergangenen Jahr zurück. Und diese Entwicklung soll laut den Experten von Wüest Partner weitergehen.

Für nächstes Jahr rechnet man mit einem weiter Rückgang der Mietpreise in der Stadt von 0,7 Prozent. Der Grund ist: «Viele Wohnungen werden erst noch auf den Markt kommen. Besonders im nächsten Jahr», so der Immobilien-Experte. Dennoch wären Luftsprünge von Mieterin im Raum Zürich verfrüht. Weinert sagt: «Wohnungen mit einem attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnis sind nach wie vor sehr gefragt.»

Deshalb sinken die Mieten in diesem Preissegement nicht wirklich. Diese Entwicklung betrifft vor allem kleinere Wohnungen, die als Ein- oder Zweipersonenhaushalte geführt werden und weniger als 2500 Franken monatlich kosten.

Weniger leere Bürofläche

Im Juni standen in Zürich insgesamt 237 000 Quadratmeter Nutzfläche leer. Rund 193 000 Quadratmeter Leerfläche entfallen dabei auf die Kategorie «Büro/Praxis». Dies gab Statistik Stadt Zürich diese Woche bekannt.

Im Vergleich zum Vorjahr ist sowohl bei der Nutzfläche als auch bei den Büroflächen ein leichter Rückgang der Leerflächen zu beobachten. Die Büroleerflächenziffer sank von 2,76 auf 2,55 Prozent.

Diese Veränderungen sind im Vergleich zu früheren Jahren auf gesamtstädtischer Ebene als moderat zu bezeichnen. Weniger leerstehende Büroräume waren dabei vor allem in den Innenstadtquartieren City und Enge, sowie Escher-Wyss-Quartier zu verzeichnen. Vor zwei Jahren noch lag die Büroleerflächenziffer in der City bei fast 10 Prozent. Mittlerweile ist sie mit fünf Prozent gerade noch halb so hoch.

Auch im Enge-Quartier haben sich die Leerstände seit 2014 beinahe halbiert. Dafür werden in den Kreisen Seebach, Oerlikon und Altstetten steigende leere Büroflächen verzeichnet. Absolut betrachtet hat Altstetten am meisten Bürofläche die leer steht.

Eine Analyse der Wohnungs-Suchabos zeigt: Mehr als die Hälfte der Suchenden beschränken sich auf maximal 100 Quadratmeter. Ein weiterer Grund weshalb die Mieten in der Stadt im Vergleich zur Region stagnieren liefert ein Blick auf das Mieter-Profil. Nach wie vor weisst die Stadt ein positives Zuwanderungssaldo von 1,25 Prozent aus. Das heisst, noch immer kommen mehr Menschen nach Zürich, als jährlich wegziehen. Trotz schweizweit sinkender Zuwanderung, wird diese in Zürich kaum verspürt.

Gerade Migranten aus Deutschland, Frankreich und Polen lassen sich im Stadtzentrum nieder. Und bilden dabei verhältnismässig oft Single- oder Paar-Haushalte, weisen ein tendenziell höheres Bildungsniveau auf und haben eine höhere Zahlungsbereitschaft für Mietwohnungen. Gerade für jene, die als Kleinhaushalte konzipiert sind.

Weinert sagt: «Damit die Menschen in den Regionen wohnen bleiben oder dorthin ziehen, müssten die Mieten deutlich sinken, sodass sich die Pendlerzeit und damit verbundene Kosten gegen die Vorteile der Stadt aufwiegen.»