Bundesgericht
Hauseigentümer sind erbost über das Urteil zum Mietzins

Wer einen Anfangsmietzins anfechten will, muss bei herrschender Wohnungsnot nicht auch noch eine persönliche Not- oder Zwangslage belegen. Mit einem entsprechenden Entscheid hat das Bundesgericht seine diesbezügliche Rechtsprechung präzisiert.

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Lausanner Richter erzürnen Hauseigentümer.

Lausanner Richter erzürnen Hauseigentümer.

KEYSTONE/CHRISTIAN BRUN

Konkret hat das Bundesgericht über einen Fall aus dem Kanton Zürich befinden müssen. Zwei Männer hatten per 1. April 2013 eine Dreieinhalb-Zimmerwohnung gemietet. Diese befindet sich in der Stadt Zürich, zwei Tramhaltestellen vom Hauptbahnhof entfernt.

Der Mietzins betrug 3900 Franken. Hinzu kamen Nebenkosten von 300 Franken. Als Kaution mussten die beiden Mieter 12'600 Franken hinterlegen.

Innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist von 30 Tagen nach Mietantritt, gelangten die Mieter an die Schlichtungsbehörde. Sie beantragten, der Anfangsmitzins sei für missbräuchlich zu erklären und um 1100 Franken herabzusetzen.

Das Obergericht wies das Begehren ab und bestätigte das erstinstanzliche Urteil. Es begründete den Entscheid damit, dass es nicht genüge, wenn ein Mieter eine Notlage oder Wohnungsnot nachweise.

Vielmehr müsse er beweisen, dass er sich aus diesem Grund in einer Zwangslage befunden habe. Er müsse zudem nachweisen, dass ihm eine vernünftige Alternative gefehlt habe.

Das Bundesgericht hat dieses Urteil nun aufgehoben und es an die Vorinstanz zurückgewiesen. Das Obergericht muss nun prüfen, ob der Anfangsmietzins missbräuchlich war.

Drei Anfechtungsgründe

Das Bundesgericht hält in seinem am Freitag publizierten Urteil fest, dass das Gesetz drei alternative Gründe für die Anfechtung eines Anfangsmietzinses enthalte.

Neben der erheblichen Erhöhung der Miete gegenüber dem Vormieter, nenne das Obligationenrecht eine Notlage oder die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt.

Die beiden letzten Gründe müssen nicht kumulativ erfüllt sein, wie es das Zürcher Obergericht verlangt hatte. Eine Wohnungsnot lässt sich gemäss Bundesgericht nicht nur mit aktuellen Statistiken belegen. Ein Mieter könne auch durch das Nachweisen einer intensiven, aber erfolglosen Suche eine Wohnungsnot beweisen.

Im aktuellen Fall betrug der Leerwohnungsbestand in der Stadt Zürich im Juli 2013 0,11 Prozent und im ganzen Kanton 0,61 Prozent. Bei einem Wert unter einem Prozent wird von Wohnungsnot gesprochen, wobei es dafür keine statistische Definition gibt.

Missbrauch vorbeugen

Indem eine Wohnungsnot dazu berechtigt, einen Anfangsmietzins anzufechten, wird gemäss Bundesgericht einem möglichen Missbrauch bei einem Marktungleichgewicht begegnet.

Es sei eine "Binsenweisheit, dass Konsumenten im Allgemeinen und Mieter im Besonderen keine den Anbietern vergleichbare Stellung einnehmen, die ihnen die Verhandlung eines ausgewogenen Vertrages ermöglichen könnte".

Der Grundsatz, dass Verträge einzuhalten seien, gelte zwar uneingeschränkt. Aber eben nur, wenn gleichberechtigte und vergleichbar starke Kontrahenten einen Vertrag schliessen würden, schreibt das Bundesgericht in seinem Entscheid weiter. (Urteil 4A_691/2015 vom 18.05.2016)

Hauseigentümerverband ist erbost

Der Hauseigentümerverband HEV Schweiz bezeichnet das Urteil des Bundesgerichts als "krassen Verstoss gegen die Vertragstreue". Der Entscheid öffne Missbräuchen Tür und Tor und schaffe für Vermieter "massive Rechtsunsicherheit".

Nach Meinung des HEV hat das Bundesgericht die Hürde zur Anfechtung des vertraglich vereinbarten Mietzinses zu tief gelegt. Damit werde der Grundsatz von Treu und Glauben untergraben. Die Anfechtung des Anfangsmietzinses stelle einen enormen Eingriff in die Vertragstreue dar und müsse auf absolute Ausnahmefälle beschränkt werden.

Eine Wohnungsknappheit dürfe dafür nicht genügen. Ein Mieter, der dem Vertragspartner einen tieferen Mietzinsaufzwingen wolle, müsse aufzeigen, dass er in einer Zwangslage den Vertrag abgeschlossen habe, weil er kein anderes zumutbares Mietobjekt gefunden habe. Der Mieter müsse also "erfolglose Suchbemühungen" aufzeigen.

Das Urteil des Bundesgerichts zeige auch, wie stossend sich die Formularpflicht zur Mitteilung des Anfangsmietzinses in der ganzen Schweiz auswirken würde. "Das Formular", schreibt der HEV in einer Mitteilung, "würde jeden Mieter bei jedem Vertragsabschluss ausdrücklich darauf aufmerksam machen, dass der Anfangsmietzins bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen angefochten werden kann".