Kanton Zürich
Grundstückbesitzer müssen Beiträge an Pärke und Schulhäuser zahlen

Kosten des Wachstums: Wie private Grundstückbesitzer Beiträge an öffentliche Pärke und Schulhäuser leisten sollen.

Oliver Graf
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Baukraene des Grossprojektes Zollfreilager.JPG

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Keystone

Wer in den urbanen Zentren gross investiert, wer dort verdichtet baut, soll eine Art Unkostenbeitrag für die öffentliche Infrastruktur abliefern. Die Zürcher Städte hoffen, einen wesentlichen Anteil des «planerischen Mehrwertausgleichs» zu erhalten, den der Kanton bis 2019 einführen muss.

Auf Einladung der Stadt Zürich haben sich gestern Vertreter von 16 Zürcher Städten zu einer Tagung getroffen, die unter dem Titel «Wachsende Städte – wachsende Aufgaben» stand. Denn klar scheint: Die Bevölkerungszahl im Kanton wird bis 2040 weiter zunehmen, laut Prognosen um 280 000 Personen.

Der politische Wille ist, dass dieses Wachstum nicht mehr in der Breite stattfindet – es sollen nicht die Grünflächen im Tösstal und anderswo verbaut werden. Das Wachstum soll vor allem in den urbanen Zentren in Zürich und Winterthur sowie im Limmat- und Glattal erfolgen. Innere Verdichtung, also die bessere Ausnützung der bestehenden Bauzonen, soll das Wachstum ermöglichen.

Allein in der Stadt Zürich rechnen die Raumplaner mit einem Zuwachs um 80 000 Personen. Laut Testplanungen könne mit verdichtetem Bauen der Wohnraumbedarf gedeckt werden, sagte Patrick Gmür, der Direktor des Amts für Städtebau der Stadt Zürich, in seinem Referat. Er ergänzte aber: «An der Verdichtung hängt ein Preisschild.» Denn die politisch gewollte Verdichtung, welche die weitere Zersiedelung verhindern soll, bringt den Städten Mehrkosten.

80 000...

...zusätzliche Einwohner erwartet die Stadt Zürich bis 2040. Das bedingt nicht nur die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum, sondern auch den Bau von Infrastrukturanlagen.

Der prognostizierte Zustrom von 80 000 Personen bedeute, «dass die Stadt St. Gallen zu uns zieht, aber ohne ihre gesamte Infrastruktur», sagte Gmür. Es sei davon auszugehen, dass Zürich deshalb 20 neue Schulhäuser erstellen müsse. Um die Lebensqualität erhalten zu können, sei unter anderem auch eine Erweiterung der Frei- und Grünflächen notwendig: Generell rechne man pro Einwohner mit acht Quadratmetern Grünfläche – insgesamt wären also 640 000 Quadratmeter nötig, das entspricht der Fläche von 100 Fussballfeldern.

Einen Fünftel abliefern, mindestens

Diese Infrastruktur-Kosten verblieben bei den Städten, merkte der Zürcher Hochbauvorstand André Odermatt an. «Ohne finanzielle Beiträge haben die Städte Probleme, das rasche Wachstum zu bewältigen.» Und deshalb setzen die Zürcher Städte ihre Hoffnungen nun auf den kompliziert klingenden «planerischen Mehrwertausgleich», der aber auf einem einfachen Grundprinzip beruht: Der Boden wird wertvoller, wenn darauf mehr gebaut werden kann als gedacht. Etwa bei Um- oder Aufzonungen, die eine innere Verdichtung ermöglichen, kann der Eigentümer mehr Wohnraum schaffen und damit auch einen höheren Gewinn erzielen. Einen Teil dieses hypothetisch berechneten «Mehrwerts» des Grundstückes soll der Besitzer der öffentlichen Hand abliefern.

Das ist keine Zürcher Idee. Das eidgenössische Raumplanungsgesetz sieht eine Abschöpfung eines Mehrwerts seit 40 Jahren vor. Diese ist allerdings nur vereinzelt vorgenommen worden. Das Gesetz ist deshalb verschärft worden. Jetzt sieht es vor, dass die Besitzer von neu eingezontem Bauland beim Start von Bauarbeiten mindestens 20 Prozent des Mehrwerts abzuliefern haben.

2016 kommt die Vorlage

Den Kantonen steht es frei, einen höheren Prozentsatz festzulegen (laut Bundesgericht sind bis 60 Prozent denkbar). Sie können diese Abschöpfung auch bei Um- oder Aufzonungen sowie bei Sonderbauvorschriften vorsehen. Sie entscheiden auch, ob der Ausgleich bei ihnen bleibt oder ob und zu welchem Anteil er den betroffenen Gemeinden zukommt. Der Kanton Zürich arbeitet derzeit eine Gesetzesgrundlage aus, die im Frühjahr 2016 in die Vernehmlassung geschickt wird. Wie sie aussehen wird, ist noch unbekannt.

In Basel-Stadt müssen Grundstückbesitzer und Investoren seit 1977 40 Prozent, seit 1999 50 Prozent des errechneten Mehrwerts in einen Fonds einzahlen. Dank diesem kann die Stadt Grünflächen erstellen und unterhalten. Verschiedene Kantone haben in den vergangenen Monaten nun ebenfalls entsprechende Gesetze vorgelegt; im Thurgau ist nur die minimal mögliche Abschöpfung von 20 Prozent vorgesehen, die je zur Hälfte dem Kanton und der Gemeinde zufliesst. In Bern, wo bei Neueinzonungen zwischen 40 und 50 Prozent fällig werden, erhält die Gemeinde 70 Prozent der Einnahmen.

Die teilweise Abschöpfung des Mehrwerts sei für die Städte enorm wichtig, sagte Lukas Bühlmann, der Direktor der schweizerischen Vereinigung für Landesplanung, an der gestrigen Tagung. «Wenn die Städte die Infrastruktur nicht finanzieren können, schaffen wir es nicht, die Raumplanung wie gewünscht umzusetzen.» Auch der frühere Bundesrichter Heinz Aemisegger plädierte vehement für die Abschöpfung, die weder Gebühr noch Abgabe, sondern ein Ausgleich sei. Die finanziellen Mittel müsse die öffentliche Hand zweckgebunden für «raumplanerische Anliegen» verwenden; dazu gehört für Aemisegger nicht nur die Schaffung von Grünflächen – es sei auch die Förderung von kleingewerblichen Nutzungen denkbar. Es bestehe die Gefahr, dass das Thema in einer Links-Rechts-Grundsatzdebatte blockiert werde, meinte der frühere Bundesrichter. «Dabei könnten alle Seiten vom Ausgleich profitieren.»