Zürich
Fluglärmentschädigungen sind nach Jahren noch möglichen

Das Bundesverwaltungsgericht hat eine Beschwerde aus Opfikon gutgeheissen. Die fluglärmbedingte Wertminderung einer Liegenschaft kann demnach auch lange nach dem Verkauf noch eingefordert werden.

Christian Wüthrich
Drucken
Teilen
Normalerweise erlöscht bei einem Verkauf der Anspruch der neuen Besitzer auf eine fluglärmbedingte Entschädigung. (Archiv)

Normalerweise erlöscht bei einem Verkauf der Anspruch der neuen Besitzer auf eine fluglärmbedingte Entschädigung. (Archiv)

Nicole Nars-Zimmer

Es ist ein besonderer Fall, mit dem sich die Eidgenössische Schätzungskommission erneut zu befassen hat. Und zwar auf Anweisung des Bundesverwaltungsgerichtes. Eigentlich hatte die besagte Kommission bereits entschieden, dass es für ein Opfiker Grundstück keine Fluglärmentschädigung geben kann. Dies, weil die betroffene Liegenschaft noch während des laufenden Entschädigungsverfahrens (1998 angestossen) von den Besitzern – einer Erbengemeinschaft – im März 2004 verkauft worden war.

Normalerweise erlöscht bei einem Verkauf der Anspruch der neuen Besitzer auf eine fluglärmbedingte Entschädigung. Das Bundesgericht hatte in einem Grundsatzentscheid zu Entschädigungsfragen als Stichdatum einst den 1. Januar 1961 festgelegt. Wer danach in der Flughafengegend ein Haus oder ein Grundstück erworben hat, kann keine Forderungen mehr geltend machen, da man seither von der besonderen Lärmbelastung hätte wissen müssen. Es ist hier auch die Rede von der Vorhersehbarkeit der Fluglärmimmissionen, die heute bei jedem Immobilienhandel in der Umgebung gegeben ist.

Der Kanton sperrte sich

Doch der Fall der Opfiker Erbengemeinschaft ist ein besonderer, weil die Rechte und Pflichten der ehemaligen Eigentümer in dem hängigen Entschädigungsverfahren eben nicht an die neuen Besitzer übergegangen sind. Dieser sogenannte Parteienwechsel war zwar zunächst beabsichtigt und auch vertraglich vorbereitet worden. Allerdings wurde dieser Plan nie rechtsgültig umgesetzt, wie das Bundesverwaltungsgericht festgestellt hat. Dies, weil die Verkäufer der besagten Liegenschaft mit den Käufern – einer Firma – im Vertrag folgende Klausel vereinbart hatten: «Die Parteien sind dafür besorgt, dass bis zur Eigentumsübertragung die Zustimmung des Kantons Zürich vorliegt, wonach dieser anstelle der Verkäuferschaft die Käuferin als Klägerin akzeptiert.»

Doch die kantonale Baudirektion teilte den handelseinigen Parteien mit, dass man den Parteiwechsel nicht akzeptiert, wie dem Gerichtsurteil nun zu entnehmen ist. Gleichentags erfolgte die Eintragung des besagten Liegenschaftenkaufs ins Grundbuch, womit die ominöse Klausel im Vertrag gar nicht greifen konnte und die Abtretung der Rechte und Pflichten der Erbengemeinschaft an die neuen Liegenschaftenbesitzer bezüglich der noch immer hängigen Lärmentschädigung nie zustande kam.

Sechs Jahre später, im Juni 2010, trafen Verkäufer und Käufer untereinander eine Zusatzvereinbarung, wonach die Opfiker Erbengemeinschaft ihre Parteistellung im bereits 1998 eingeleiteten Verfahren auch nach der Eigentumsübergang beibehalte. Es wurde festgehalten, dass die früheren Besitzer den Prozess «auf eigene Gefahr und eigenes Risiko sowie eigene Kosten» weiterführen würden, wobei die neue Eigentümerin nicht verpflichtet sei, sich daran zu beteiligen. Die vormaligen Besitzer sollen eine allfällige Entschädigung, welche die Flughafen Zürich AG bezahlen muss, allein bekommen, wurde mit den Käufern abgemacht. Da dem «Minderwert» der Liegenschaft aufgrund des «übermässigen Fluglärms» bereits mit der Festsetzung eines tieferen Kaufpreises Rechnung getragen worden sei, heisst es im Urteil. Über Kaufsumme, Wertverlust und Standort der Liegenschaft steht im Gerichtsurteil nichts.

Neuer Schwung kam erst 2019 in die Angelegenheit, als sich die Eidgenössische Schätzungskommission endlich mit der seit über 20 Jahren hängigen Entschädigungsfrage wegen «formeller Enteignung von Abwehrrechten gegen direkten Überflug» sowie «übermässigen Fluglärms» befasste. Weil sie aber nicht vollumfänglich darauf eintreten wollte und die Kläger nicht als solche anerkannte, zog die Erbengemeinschaft den Fall weiter. Das Bundesverwaltungsgericht hat diese Beschwerde nun gutgeheissen. Damit muss die Schätzungskommission nun doch über die Entschädigung für den Minderwert der vor 16 Jahren billiger verkauften Liegenschaft entscheiden. 2004 waren zwischen Käufern und Verkäufern schon mal 20000 Franken als Abgeltung für bis dahin aufgelaufenen Anwaltskosten vereinbart worden. Dies und noch viel mehr dürfte die Flughafen AG nun berappen müssen.