Wohnen
Angespannter Wohnungsmarkt: «Günstig» ist undefiniert

Sollen die Gemeinden in bestimmten Zonen einen «Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum» vorschreiben können? Darüber befinden die Stimmberechtigten im Kanton Zürich am 28.September.

Oliver Graf
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«Vor allem in städtischen Gebieten ist die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt teilweise angespannt», sagt der Regierungsrat (Themenbild).

«Vor allem in städtischen Gebieten ist die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt teilweise angespannt», sagt der Regierungsrat (Themenbild).

Keystone

Die Vorlage ist zurückhaltend formuliert: Gemeinden können, sofern sie dies wollen, in bestimmten Gebieten einen Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum festlegen. Dabei bestimmen sie selbst, ob dieser Mindestanteil gleich für ganze Bauzonen, nur gebietsweise oder lediglich für einzelne Geschosse gelten soll. Eine Pflicht für die Einführung von «günstigen Wohnzonen» ist nicht vorgesehen.

Ob dieser Passus ins Planungs- und Baugesetz aufgenommen wird, darüber befinden die Stimmberechtigten im Kanton Zürich am 28. September. Bei der Vorlage «Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum» handelt es sich um einen Gegenvorschlag zu einer SP-Initiative, die dem Kantonsrat zu weit gegangen war. Auch der danach ausgearbeitete Gegenvorschlag stiess dort auf keine ungeteilte Unterstützung. Der Kantonsrat empfiehlt ihn zwar zur Annahme. Der Entscheid dazu fiel aber nur knapp mit 88 zu 84 Stimmen aus.

Die bürgerlichen Parteien sind im Komitee der Gegner vertreten. Sie kritisieren insbesondere, dass die beantragte Gesetzesänderung den Bauwilligen nicht Neues bringen würde. Schon heute sei es möglich, «attraktive und auch günstige Wohnungen zu erstellen».

Die Mitte-Links-Parteien sehen dies anders: Es werde zwar so viel gebaut wie noch nie. Aber auf den Markt würden vor allem grosse, überteuerte Wohnungen gelangen. Das habe gravierende Folgen: «Ältere Menschen werden entwurzelt, Familien müssen wegziehen.»

Regierung legt Details fest

Die von ihnen unterstützte Vorlage sieht deshalb eben vor, dass die Gemeinden autonom entscheiden könnten, ob ein Teil von Neubauten preisgünstig auf den Markt kommen soll. Was dabei «preisgünstig» genau heisst, ist noch offen. Die Miete in den definierten Zonen, Gebieten oder Geschossen soll sich grundsätzlich an der «Kostenmiete» orientieren, also die Investitionskosten und die laufenden Kosten sowie Rückstellungen für Renovationen und Abschreibungen decken. Sie soll gemäss vorgesehenem Gesetzestext den Bauherren aber auch «eine angemessene Rendite» ermöglichen. Der Regierungsrat wird die Einzelheiten dazu in einer Verordnung regeln.

Der Zürcher Regierungsrat hält in seiner Weisung fest, dass mit dem erarbeiteten Gegenvorschlag den «eigentumsrechtlichen Bedenken», die bei der ursprünglichen Initiative aufgekommen waren, begegnet werden konnte. Denn die Gemeinden können nur einen Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum festlegen, wenn die betroffenen Grundeigentümer auch etwas zurückerhalten: Das heisst, wenn ein Gebiet eingezont wird (neues Bauland) oder wenn in einer bestehenden Bauzone die Ausnützungsziffer erhöht wird (mehr Wohnraum).

Schliesslich müssen die Gemeinden, die mit dem neuen planerischen Mittel auf ihrem Gebiet preisgünstigen Wohnraum fördern wollen, zusätzlich zu den kantonalen Mietzins-Vorgaben auch kommunale Belegungsvorschriften erlassen. Damit soll erreicht werden, dass nicht reiche Einzelpersonen die Wohnungen belegen, sondern sie auch wirklich der je nach Gemeinde erwünschten Zielgruppe zukommen.

Wie reagiert der Markt?

Mit dieser Vorlage werde es «für alle attraktiv, auch preisgünstigen Wohnraum anzubieten, glauben die Befürworter. «Den Gemeinden entstehen keine Kosten und die Grundeigentümer profitieren, weil sie durch Ein- oder Aufzonungen mehr Wohnungen bauen können.» Es handle sich zudem um ein freiwilliges Instrument, das Gemeinden anwenden könnten, wenn sie es benötigten. In den Augen der Befürworter funktioniert der Markt heute nicht: Da jeder Mensch irgendwo wohnen müsse, «ziehen skrupellose Immobilienfirmen immer grössere Profite aus der Wohnungsknappheit».

Die Gegner glauben indes, dass gerade bei einer Annahme der Vorlage der freie Markt bewusst eingeschränkt werde. Sie kritisieren: Wenn der Staat die Rendite bestimme, würden Anreize zu Investitionen und Innovationen abgewürgt. «Unter dieser Voraussetzung wird der Wohnungsbau für private Investoren unattraktiv.» Zudem verursache die Vorlage einen grossen Bürokratie- und Verwaltungsaufwand. So müssten die Gemeinden etwa laufend überwachen, ob in den Wohnungen auch wirklich die geforderte Anzahl an Bewohnern lebt. Die Gegner sprechen von einer «Wohnpolizei».

Die Vorlage «Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum» wird von SP, Grünen, GLP, CVP, EVP und AL befürwortet. Der Mieterverband, die Wohnbaugenossenschaften und die Caritas unterstützen sie ebenfalls. Im Gegenkomitee sitzen SVP, FDP, BDP und EDU. Der Hauseigentümerverband, die Zürcher Handelskammer und der kantonale Gewerbeverband kämpfen ebenfalls gegen die Vorlage.