Herr Leiser*, morgen um 17 Uhr endet die öffentliche Auflage der neuen Stadtzürcher Bau- und Zonenordnung (BZO). Hat Ihr Verband seine Einwände bereits deponiert?

Albert Leiser : Ja, letzte Woche. Es ist ein massives Papier, das wir mit einem Rechtsanwalt und in Zusammenarbeit mit den Immobilienverbänden erarbeitet haben.

Ultrakurzfassung - was steht drin?

Die bisherige Dichte soll beibehalten werden. Das Zürcher Untergeschoss soll weiter bestehen. Und die Voranwendung soll - so gut wie gesetzlich möglich - zurückgenommen werden. Auch den Kooperationsartikel wollen wir nicht. Er verhindert bloss. Unser Ziel bleibt die massvolle Verdichtung.

Das Zürcher Untergeschoss war seit fast drei Jahrzehnten ein geschenktes Geschoss. Seinetwegen durfte in dreigeschossigen Wohnzonen (W3) praktisch fünfgeschossig gebaut werden.

Die Privaten ja. Die Stadt aber hat selber in solchen Zonen auch schon siebengeschossig gebaut, da haben wir uns auch gefragt: Wieso darf das die Stadt und Private nicht?

Bei der Stadt verweist man auf Gestaltungspläne oder Aufzonungen. Damit liessen sich auch in Zukunft höhere Bauten realisieren als in der jeweiligen Zone vorgesehen.

Schon, aber gemäss der neuen BZO soll man ja in der neuen W3b-Zone auch mit Arealüberbauung nur noch viergeschossig bauen dürfen. Was mich allerdings auch ärgert, ist, dass die privaten Grundeigentümer nun wegen der Voranwendung Projekte zurückstecken müssen. Weil die Stadt abwartet, um später den Mehrwert abschöpfen zu können.

Wie meinen Sie das?

Auf Bundesebene ist man kurz davor, die Regeln für die Abschöpfung des Mehrwerts bei Einzonungen festzulegen. Wenn der Kanton so weit ist, kann die Stadt voraussichtlich bei Um- und Aufzonungen einen Teil des erzielten Mehrwerts abschöpfen.

Das heisst, Sie unterstellen dem Stadtrat, dass er Zeit gewinnen will, um später an Aufzonungen mitzuverdienen?

Ja, aber nicht nur das. Indem er das Zürcher Untergeschoss wegnimmt, hat er faktisch flächendeckend zurückgezont. Und in der nächsten BZO kann er dann wieder grosszügig aufzonen und einen Teil des Mehrwerts einkassieren.

Was hätte der Stadtrat denn Ihrer Meinung nach tun sollen?

Zuwarten, bis die Mehrwertabschöpfung eingeführt ist. Stattdessen will er kurz vorher die Spielregeln ändern.

Der Stadtrat wird aber kaum auf Ihre Forderungen eingehen.

Mit der BZO will der Stadtrat politisches Kalkül betreiben und gleichzeitig Geld abholen. Die BZO ist dazu da, damit gebaut werden kann und Rechtssicherheit herrscht. Stattdessen produziert der Stadtrat jetzt Unsicherheit. Das sehen nicht nur wir so. Auch die Genossenschaften haben ein Problem mit diesem Entwurf, nur melden sie sich weniger laut zu Wort.

Was sollte Ihrer Meinung nach in der BZO drinstehen?

Wir wollten in der W3-Zone ein Stockwerk aufzonen, das sind etwa drei Meter Gebäudehöhe. Also von rund neun Meter Höhe auf zwölf Meter. Das wäre für alle verträglich.

Aber von Aufzonungen profitieren vor allem die Grundeigentümer. Sobald eine Zone ein Stockwerk mehr erhält, steigen die Preise. Damit werden die Wohnungen nicht günstiger.

Der Bodenpreis ist heute auf die bestehenden Wohnungen verteilt. Setzt man ein Stockwerk drauf, verteilt er sich auf mehr Wohnungen, dadurch können die Mieten auch sinken.

Aber Eigentümer holen doch die maximale Rendite aus ihren Objekten. Viele Wohnungen sind heute massiv teurer als vor zehn Jahren, ohne dass sie inzwischen gross renoviert worden wären.

Vereinzelt mag das zutreffen. Aber unsere Mitglieder, die Wohnungen vermieten, verlangen teilweise tiefere Mieten als die Genossenschaften. Dort wohnen die Leute dann zum Teil seit 30 oder 40 Jahren. Beim Einzug waren das vielleicht teure Wohnungen, aber über die Jahre wurden sie im Verhältnis günstig.

Ihre Seite behauptet, dass die von der Stadt ausgerechneten bestehenden Reserven von 13 Millionen Quadratmeter Wohnraum gar nicht realistisch sind.

Diese Reserve ist rein theoretisch. Es gibt einzelne Häuser, auf die man eine Wohnung zusätzlich setzen könnte. Das rechnet sich aber im Verhältnis nicht. Unsere Idee zielt auf die vielen W3-Häuser, die etwa 1300 Hektaren Bauland ausmachen. Die meisten stammen aus den 1950er- oder 1960er-Jahren. Die Wohnungen sind oft klein und nicht mehr zeitgemäss. Dort könnte etwas Neues, Sinnvolles realisiert werden. Wir wollen nicht einfach Dachgeschosse ausbauen.

Sie kritisieren, dass der Stadtrat bei Aufzonungen stärkere Auflagen einführen will. Haben Sie denn kein Verständnis, dass die Stadt bei städtebaulichen Fragen mehr mitbestimmen will?

Ich verstehe nicht, wie sie heute dreinredet. Die Stadt soll Wettbewerbe machen, grosse Projekte jurieren. Aber wenn die Behörden bei kleinsten Eingriffen mitreden, etwa der Frage, wie ein Balkongeländer aussehen soll, so ist das nicht der Sinn und Zweck des Staates.

Sie wollen auch den Kooperationsartikel nicht, obwohl er zum Beispiel Aufzonungen möglich macht.

Das ist doch absurd: Wenn man eine höhere Ausnützung will, soll man bei der Stadt darum betteln. Dafür muss man einen Teil Kostenmiete einplanen. Aber wo das geschehen soll und wie, das sagt der Stadtrat nicht. Er hat keine Strategie.

Aber irgendwie muss der Stadtrat ja den Anteil von Wohnungen mit Kostenmiete erhöhen. Dazu hat er einen politischen Auftrag.


Ja, das Volk hat dem zugestimmt. Aber das Volk hat nie gesagt, wie das finanziert werden soll. Wünsche hat jeder, aber wer bezahlt dafür? Wir haben ja 25 Prozent Genossenschaftswohnungen. Doch da sind meiner Meinung nach oft die Falschen drin.

Was ist mit stark befahrenen Strassen und Plätzen? Dort soll im Erdgeschoss kein Wohnen mehr erlaubt sein.

Damit kann ich leben. Nur: Jetzt hat die Stadt Strassen definiert, an denen Gewerberäume gebaut werden sollen. Aber wer garantiert, dass die auch Kundschaft haben? An guten Plätzen soll Gewerbe hingegen möglich sein. Doch dafür braucht es auch Parkplätze und Zufahrten.

Wieso kann man Städte nicht mehr so bauen wie früher? Mit Häuserzeilen, grossen Innenhöfen und Beizen an den Ecken?

Das will man ja nicht mehr. Ich sage immer: Der attraktivste Teil Zürichs ist die Altstadt. Doch sie dürfte heute nicht mehr gebaut werden.

Werden Sie mit Ihrem Kampf gegen den BZO-Entwurf Erfolg haben?

Die BZO hat viele Gegner. Ich denke, wir bringen eine Mehrheit im Gemeinderat zusammen. Dann treten wir nicht auf die Vorlage ein, damit gilt dann die alte BZO.

Und falls nicht?

Dann werden alle zuwarten. Niemand entwickelt ein Bauprojekt weiter, solange nicht klar ist, was gilt. Der Preis, den wir zahlen würden, wären drei Jahre Stillstand in der Stadt Zürich.

* Albert Leiser ist Direktor des Hauseigentümerverbandes Zürich und städtischer FDP-Gemeinderat