Dietikon
Vermieter wollen leere Gewerbeflächen zu Wohnraum umnutzen

Im Limmatfeld reagieren Vermieter mit Umnutzungen und Büro-Verkleinerungen auf leere Flächen.

David Egger
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Nur die Spiegelung füllt die Leere im Weidenhof: Doch sieben Mietverträge stehen kurz vor Abschluss, sagt die Halter AG.DEG

Nur die Spiegelung füllt die Leere im Weidenhof: Doch sieben Mietverträge stehen kurz vor Abschluss, sagt die Halter AG.DEG

David Egger

Gibt es im Limmatfeld eine Wohnung zu besichtigen, ist der Andrang gross und die Wohnung schnell weg. Anders ist es beim Gewerbe: Gemäss der Vermarktungs-Website limmatfeld.ch sind noch ein Viertel der Ladenflächen zu haben, nämlich 19. Das kommt einem Fortschritt gleich, da im Herbst 2014 noch die Hälfte der Flächen nicht vermietet war. Aber wer durch das Dietiker Quartier spaziert, sieht weitaus mehr als
19 leere Ladenflächen. Allein im neusten Gebäude, dem im Winter fertiggestellten Weidenhof direkt an der Heimstrasse, sind noch alle 13 Flächen leer. Drei davon sind als vermietet gemeldet.

«Die Mieter warten noch auf Baubewilligungen», sagt Nik Grubenmann, Sprecher der Halter AG, die das Limmatfeld entwickelt hat und den Gewerberaum im Weidenhof vermietet. Bei weiteren sieben Flächen laufe zudem die letzte Phase der Vertragsverhandlungen. Das gelte auch für die 346 Quadratmeter grosse Fläche für ein Restaurant (siehe Bild). Der Mieter müsste jährlich 404 Franken pro Quadratmeter zahlen. Andere noch freie Flächen im Limmatfeld kosten hingegen zwischen 210 und 300 Franken. Die Halter AG begründet den höheren Preis zum Teil mit der höheren Sichtbarkeit: Pro Tag fahren an der Heimstrasse 5500 Fahrzeuge vorbei.

Konkursamtlich versiegelt: Manche Firmen müssen das Quartier wieder verlassen.

Bereits am 4. November 2015 verhängte das Bezirksgericht Dietikon den Konkurs über eine seit 2013 im Limmatfeld ansässige Personalfirma. Diese war mit mehreren hunderttausend Franken überschuldet, wie dem Gerichtsurteil zu entnehmen ist. Noch heute, bald neun Monate später, ist das Büro der Personalfirma im Limmatfeld konkursamtlich versiegelt – eine Sicherungsmassnahme gemäss Konkursgesetz, die zugleich den wirtschaftlichen Misserfolg für alle Passanten gut sichtbar macht. Andere Geschäfte gingen zwar nicht in Konkurs, haben aber das Limmatfeld ebenso verlassen: zum Beispiel der Kleiderladen Zebra Fashion oder die Caffè-Bar Limmatfeld. Ihnen machte vor allem die fehlende Laufkundschaft zu schaffen, mit der die Geschäfte auch heute noch kämpfen, wie mehrere Besitzer unter Gewährung der Anonymität sagen. Manche monieren, dass ihnen von den Vermarktern der Gewerbeflächen zu viel versprochen wurde: zum Beispiel attraktive Geschäftsnachbarn, die dann doch nicht eingezogen sind.

Auch für die sieben freien Büros im Limmat-Tower ist die Halter AG zuversichtlich: Eine Firma aus der Software-Branche überlegt sich, alle drei Büros im dritten Stock als ein Grossraumbüro zu mieten, im zweiten Geschoss steht eine weitere Arztpraxis vor dem Einzug. Für die leeren Büros im ersten Geschoss plant die Halter AG, das Angebot zu ändern. Aus den über 100 Quadratmeter grossen Büros will sie mehrere bis zu 20 Quadratmeter kleine Einzelbüros mit geringen Vertragslaufzeiten machen. Küche und Sitzungszimmer würden sich die Mieter dann teilen.

Ein Kampf um 5 Dezibel Lärm?

Auch ein Immobilienfonds der Credit Suisse (CS) hat sich für seine leeren Flächen an der Grünaustrasse 6 im Lindenhof etwas überlegt: In den Stockwerken eins bis fünf waren bis vor wenigen Monaten noch Flächen für Büros oder Arztpraxen ausgeschrieben. Das Real Estate Investment Management der CS hat nun im Mai ein Baugesuch eingereicht, um die Gewerbeflächen in fünf Wohnungen umzuwandeln. «Wir sind überzeugt, dass die Wohnungen auf grösseres Interesse stossen», sagt Caroline Stössel, Sprecherin des Immobilienfonds der CS. Nur: «Die Gewerbeflächen waren Bestandteil der Auflagen der Baubewilligung», so Stössel weiter.

Der Grund: Während der Planung des Limmatfelds wurden für diese Flächen Lärmwerte prognostiziert, die zu hoch waren, um den Bau von Wohnungen zu erlauben. Spezielle Lärmfenster hätten daran nichts geändert: Massgeblich sind die Lärmwerte bei offenen Fenstern, wie die kantonale Fachstelle Lärmschutz auf Anfrage erklärt.

Neue Messungen, deren Lärmwerte unter den prognostizierten Werten liegen, könnten nun die Umwandlung in Wohnraum ermöglichen. Die Fachstelle Lärmschutz, die die Prognosen erstellte, kann sich zum Baugesuch noch nicht äussern: «Es handelt sich um ein laufendes Verfahren, dessen Federführung bei der Stadt Dietikon liegt. Baugesuche in lärmbelasteten Gemeinden sind aber dem Kanton zur Prüfung vorzulegen», sagt Isabelle Rüegg, Sprecherin der Zürcher Baudirektion. Klar ist: Das Grundstück wurde der Empfindlichkeitsstufe 3 zugeteilt, wo in der Nacht ein Immissionsgrenzwert von 55 Dezibel gilt. Am Tag sind es 65 Dezibel für Wohnräume und 70 Dezibel für Betriebsräume. Das heisst: Wenige Dezibel werden beim Baugesuch der CS den Ausschlag geben. Auf Anfrage sagt die Lärmfachstelle, dass es nicht oft vorkomme, dass die berechneten Lärmprognosen höhere Werte ergeben als spätere Lärmmessungen. Die Eigentümerin der Büroflächen betont, dass sie eine gute Zusammenarbeit mit der Lärmfachstelle pflege.

Lidl-Laden soll grösser werden

Manche Firmen im Limmatfeld wollen sogar wachsen: Laut Grubenmann plant Lidl, seine Ladenfläche zu vergrössern, in dem eine benachbarte leere Ladenfläche dazugenommen werde.

Die Halter AG gesteht aber Schwierigkeiten ein: «Mit den Flächen auf der Seite der Bahngleise haben wir etwas zu kämpfen, da es dort keinen Publikumsverkehr gibt», sagt Grubenmann. Man darf davon ausgehen, dass dort weitere Arztpraxen oder Unternehmen, die nicht auf Passanten angewiesen sind, einziehen werden.

Zudem müssen die Vermarkter potenzielle Mieter mit Zückerchen locken. Zum Beispiel bei den Büroflächen: «Möglich sind eine Beteiligung am Innenausbau, eine Gratismiete zu Beginn oder eine gestaffelte Miete, die erst nach mehreren Monaten die eigentliche Miethöhe erreicht. Diesbezüglich sind wir immer etwas gefordert», sagt Grubenmann. Es gehe dabei eben nicht nur darum, die Flächen möglichst rasch loszuwerden, sondern auch, ein gut durchmischtes Angebot hinzubekommen.