Zonenplanung Limmattal
Schlecht für Schlieren: Kanton bremst den Wohnungsbau in Industriezonen

Die Baudirektion agiert zurückhaltend bei der Genehmigung von Gestaltungsplänen. Damit schränkt sie Gemeinden in Boomregionen wie dem Limmattal aber ein.

Florian Niedermann
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In dieser Industriezone an der Bernstrasse in Schlieren will ein Investor Wohnungen realisieren. Die Baudirektion klemmt, es sei Zeit, der Industrie Platz zu sichern.

In dieser Industriezone an der Bernstrasse in Schlieren will ein Investor Wohnungen realisieren. Die Baudirektion klemmt, es sei Zeit, der Industrie Platz zu sichern.

fni

Ihr rasantes Wachstum der letzten Jahre verdanken einige Limmattaler Gemeinden nicht zuletzt einem baurechtlichen Kniff — dem privaten Gestaltungsplan. Ein Umdenken im Kantonsrat führt nun aber dazu, dass die kantonale Baudirektion bei der Genehmigung solcher Gestaltungspläne sehr zurückhaltend agiert. Damit schränkt sie Gemeinden in Boomregionen wie dem Limmattal in ihrer Entwicklung ein. In Schlieren zeugt ein aktuelles Beispiel von diesem Kurswechsel.

Wohnen in der Industriezone

Private Gestaltungspläne dienen den Gemeinden als Instrument, städtebaulich und architektonisch Einfluss auf die Bauvorhaben privater Investoren zu nehmen. Sie bilden aber auch die baurechtliche Voraussetzung dafür, dass etwa Industriezonen mit Wohnprojekten bebaut werden können, ohne dass dafür eine langwierige Revision der Bau- und Zonenordnung vorgenommen werden muss. Mithilfe eines privaten Gestaltungsplans sind nicht zonenkonforme Wohnüberbauungen daher schneller realisierbar.

Im Limmattal konnten auf diesem Weg innert weniger Jahre mehrere grosse Wohnsiedlungen entstehen. Beispielhaft dafür ist etwa der neue Schlieremer Stadtteil «am Rietpark», den Halter Entwicklungen und die Geistlich Immobilia AG auf den Industriebrachen des Geistlich- und des Färbi-Areals entwickeln.

In einem aktuellen Fall zeigt sich jedoch, dass der Kanton bei der Genehmigung von privaten Gestaltungsplänen heute einen konservativeren Kurs fährt: Gleich neben dem Rechenzentrum der «Zürich»-Versicherungen im Schlieremer Unterrohr-Quartier plant ein privater Investor auf einer Industrieparzelle eine grössere Wohnüberbauung. Da das Land aufgrund seiner Zonierung einer Gestaltungsplanpflicht unterliegt, erarbeitete der Investor einen solchen und legte ihn der Stadt Schlieren vor. Diese ist bereit, das Konzept zu genehmigen und leitete den Gestaltungsplan an die kantonale Baudirektion zur Vorprüfung weiter.

Der Kanton lehnte das Vorhaben aber ab, wie Markus Pfanner, Pressesprecher der Baudirektion, auf Anfrage bestätigt. Die Beweggründe dafür seien «formeller und materieller Natur». Konkreter will er sich zum laufenden Plangenehmigungsverfahren nicht äussern.

Kein Wohnen zulasten der Industrie

Der Schlieremer Bauvorstand Markus Bärtschiger (SP) sagt, der Kanton argumentiere in seinem Bericht unter anderem, dass die betreffende Parzelle für Industrie- und Logistikunternehmen bewahrt werden solle. Eine solche Haltung steht laut Pfanner beispielhaft für ein Umdenken, «das bezüglich der Umnutzung von gewerblich-industriellen Arealen in den letzten Jahren stattgefunden hat». Dies als Reaktion auf die Verdrängung gewerblich-industrieller Nutzungen durch Wohnnutzungen, Dienstleistungen oder Verkauf. Da sich die Bauzonen nicht mehr beliebig für neue Arbeitsplatzgebiete ausdehnen lassen, sei es wichtig, den bestehenden Industrieflächen Sorge zu tragen, so Pfanner.

Im kantonalen Richtplan, den der Kantonsrat im März verabschiedet hat, hat dieser dazu Auflagen festgehalten, die auf die Bewahrung der Industrieflächen abzielen. So fordert der Kanton etwa von den Gemeinden, auf «den Erhalt geeigneter Flächen für das produzierende Gewerbe» zu achten.

Bärtschiger kann die Absicht, der Industrie Bauland zuzuhalten, zwar verstehen, wie er sagt: «Doch in den letzten Jahren herrschte in Schlieren kaum mehr Bedarf nach Industrieflächen für grosse Produktionshallen. Der Trend geht in Richtung Einzelfertigungsbetriebe.» Solche Firmen finden denn auch auf kleineren Industrieparzellen Platz. Andere mögliche Nutzungen in Industriezonen sind zum Beispiel Hochregallager von Logistikfirmen oder Grossmärkte à la Bauhaus. Doch auch diese sind als Neuzuzüger keine Traumkandidaten: «Sie bringen weniger Arbeitskräfte pro Quadratmeter nach Schlieren als die Einzelfertigungsindustrie, verursachen aber mehr Verkehr und führen kaum zu einer Belebung des Zentrums, wie wir sie uns wünschen», erklärt Bärtschiger.

«Kanton beschneidet Autonomie»

Die Schlieremer Behörden empfinden den Kurswechsel des Kantons bei der Bewilligung von Gestaltungsplänen deshalb als Hemmschuh. «Unsere Autonomie bei der Planung unseres Wachstums wird damit stark beschnitten», so Bärtschiger. Und eines ist seiner Ansicht nach sicher: «Schlieren ist noch nicht fertig gebaut. Der Zuzüger-Druck hält unvermindert an.»

Dazu kommt, dass der Kanton zwar die Bebauung von Industrieland einschränkt, gleichzeitig aber Gemeinden in Agglomerationsregionen ein gewisses Wachstum in Form von Verdichtung sogar vorschreibt. Das stellt eine Stadt wie Schlieren vor ein weiteres Problem, wie Bärtschiger sagt. Denn: «Nicht alle Schlieremer begrüssen städtische Strukturen und soziale Veränderungen, die eine Verdichtung mit sich bringt. Es ist daher einfacher auf der grünen Wiese zu bauen.»

Die Stadt Schlieren wird in Kürze ihre Bau- und Zonenordnung revidieren. Dabei wird sich die Frage stellen, wie viel Industriefläche auf Stadtgebiet erhalten bleiben soll, wie Bärtschiger sagt. Richtungsweisend sind für diese Revision die Vorgaben der regionalen Richtplanung Limmattal, die wiederum der kantonalen Richtplanung untergeordnet ist. Derzeit sind die regionalen Richtplanungen in Überarbeitung. Auch auf dieser Ebene wird sich der Kurswechsel des Kantons niederschlagen, sagt Pfanner: «Die Regionen werden dabei den Nachweis erbringen müssen, dass die Fläche für das produzierende Gewerbe im Umfang erhalten bleibt.»

Die Hoffnung stirbt zuletzt

Trotz der restriktiveren Haltung des Kantons: Den Gestaltungsplan für die Brache beim Rechenzentrum der «Zürich»-Versicherungen hat Schlieren noch nicht aufgegeben. «Der Investor wird sein Konzept überarbeiten und der Kanton nochmals darüber befinden müssen», sagt Bärtschiger. Und tatsächlich bleibt dieses Areal nicht zwingend der Industrie vorbehalten. Denn laut der Baudirektion ist es auch künftig «nicht gänzlich ausgeschlossen», dass sie einen privaten Gestaltungsplan genehmigt.