Dietikon
Neue Immobilien-Strategie ist ein grosser Wurf

Durch einen professionellen Umgang mit ihren Immobilien will die Stadt Dietikon künftig Fehler vermeiden.

Gabriele Heigl
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Bei der Errichtung der Mietschulcontainer der «WolfsmAttika» bei der Schuleinheit Wolfsmatt war zu sehen, dass Immobilien auch ziemlich mobil sein können. Foto aus der Bauzeit von Sommer 2016.

Bei der Errichtung der Mietschulcontainer der «WolfsmAttika» bei der Schuleinheit Wolfsmatt war zu sehen, dass Immobilien auch ziemlich mobil sein können. Foto aus der Bauzeit von Sommer 2016.

zvg

Mit 146 kommunalen Einzelgebäuden verfügt die Stadt Dietikon über ein umfangreiches Immobilienportfolio. Investitionsbedarf, Erneuerungs- und Erweiterungsplanungen dieser Liegenschaften fussten bisher nicht auf einem professionellen Management. Mit der «Immobilienstrategie 2040» soll sich das jetzt ändern. Hochbauvorsteherin Esther Tonini präsentierte das Grundlagenpapier zusammen mit den Projektverantwortlichen Peter Baumgartner, Leiter Hochbauabteilung, und Peter Zurbuchen, Projektleiter Immobilienstrategie, der Öffentlichkeit. «Der Umfang der städtischen Immobilien hat in Dietikon ein professionelles Portfoliomanagement notwendig gemacht», erläuterte Peter Baumgartner.

Dietikon ist eine Stadt, die wächst. Die Einwohnerzahl ist von 23'000 im Jahr 2010 auf 27'000 im Jahr 2015 gestiegen. Auch die Kurve der Geburtenzahlen zeigt nach oben; während 2010 280 kleine Dietiker auf die Welt kamen, waren es 2105 schon 360. Gleichbleibend hingegen ist der Steuerfuss auf einem konstant hohen Niveau von über 120 Prozent. Alle drei statistischen Tendenzen haben Auswirkungen auf die Immobilienstrategie – unter anderem vor allem auf den Schulraumbestand.

Unter den 146 Einzelgebäuden mit einem Versicherungswert von über 300 Millionen Franken befinden sich 44 Schulgebäude, etwa 160 Parzellen Landreserven, aber auch 50 Wohn-, Gewerbe- und Kleinbauten aus dem Finanzvermögen. Ebenso darunter fallen 16 Mietliegenschaften, 13 davon für den Schulraum. Gerade im Schulbereich besteht bei der Stadt seit Jahren ein enormer Handlungsbedarf. Die Projektverantwortlichen verhehlten bei der Vorstellung der Strategie nicht, dass unter anderem die Probleme in diesem Bereich eine Triebfeder für das Strategieprojekt waren.

Nachhaltigkeit und Priorisierung

Die Bewirtschaftung der Immobilien soll künftig zielgerichtet und effizient erfolgen. Dabei hat die Hochbauabteilung nicht nur das Know-how verschiedener Verwaltungsabteilungen, sondern auch der schweizweit tätigen Firma Amstein und Walthert AG für die Erarbeitung der Immobilienstrategie genutzt. 145 000 Franken Planungskredit hatte die Stadt dafür gesprochen. Für Peter Baumgartner gut investiertes Geld: «Wenn aufgrund mangelnder strategischer Planung im Immobilienbereich Fehler passieren, kommt das die Stadt um ein Vielfaches teurer.»

Vorgegeben war, dass sich die Strategie an den bisherigen politischen, wirtschaftlichen und strategischen Zielsetzungen der Stadt (Legislaturziele, Stadtentwicklungsstrategie und Zielvorgaben von Energiestadt Gold) orientieren sollte. Eine nachhaltige, zentrale und effiziente Bewirtschaftung sowie eine sinnvolle Priorisierung stand ganz oben auf der Wunschliste für die Immobilienstrategie. Künftig wird auf Grundlage des baulichen und energetischen Zustands jeder Immobilie die Instandhaltung, Instandsetzung oder Erweiterung unter Berücksichtigung des kurz-, mittel- oder langfristigen Raumbedarfs systematisch geplant. Während beim Thema Landreserven ein aktives und ressourcenschonendes Bodenmanagement im Mittelpunkt steht, sind vor allem die Ziele der 2000-Watt-Gesellschaft im Bereich Nachhaltigkeit zentral (siehe Text rechts). Dafür erhielt die Stadt eine kantonale Subvention in Höhe von 65'000 Franken für das Projekt.

2000-Watt-Gesellschaft

Die 2000-Watt-Gesellschaft ist ein visionäres, energiepolitisches Modell, das Anfang der 1990er-Jahre an der ETH Zürich entwickelt wurde. Danach sollte der Energiebedarf jedes Erdbewohners einer durchschnittlichen Leistung von 2000 Watt auf Stufe Primärenergie entsprechen. Die Schweiz hat zurzeit einen Wert der stetigen Leistung von etwa 5000 bis 6000 Watt pro Bewohner. Gemäss den Spezialisten der ETH ist es möglich, mittelfristig ohne Komforteinbussen auf diesen Wert zu kommen. Dies soll unter anderem durch Erhöhung der Effizienz an Gebäuden geschehen. In der Schweiz haben sich mittlerweile diverse Gemeinden, etwa die Stadt Zürich, zur 2000-Watt-Gesellschaft bekannt und Massnahmen zur Umsetzung eingeleitet. Die Vision soll bis spätestens 2100 Realität werden. Das Modell der 2000-Watt-Gesellschaft ist mittlerweile ein fester Bestandteil des Labels Energiestadt – ein Label, das auch Dietikon trägt. 2015 wurde die Stadt sogar mit dem Label «Energiestadt GOLD» ausgezeichnet und ist damit eine der schweizweit 42 Gold-Städte, die in der Energiepolitik eine Vorreiterrolle einnehmen. (GAH)

Bis zu acht Jahre Planungszeit

Einzelne wichtige Liegenschaften, etwa Schulgebäude, werden besonders in den Fokus genommen. Es werden eine funktionelle, technische und energetische Bestandsanalyse des Gebäudes, eine betriebsbezogene Bedarfsanalyse der Nutzenden und eine daraus abgeleitete Handlungsempfehlung für den künftigen Umgang mit der Immobilie erstellt. Der strategische Bericht dient als Kommunikations- und Informationsinstrument gegenüber der Politik, der Verwaltung, den Nutzenden, zum Beispiel den Schulen, und den Baufachleuten. Um den Überblick zu bewahren, wurde in einem Übersichtstool die langfristige Investitions-, Erneuerungs-, Erweiterungs- und Rückbauplanung aller relevanten Gebäude des Immobilienportfolios bis ins Jahr 2040 festgehalten. «Mit der Immobilienstrategie hat die Stadt nun ein wichtiges Planungsinstrument zur Hand», so Peter Zurbuchen. «Man rechnet mit einer notwendigen Vorlaufzeit von acht Jahren bei grösseren und von vier Jahren bei kleineren Projekten.»

Hochbauvorsteherin Esther Tonini ist überzeugt, dass mit der Immobilienstrategie 2040 ein grosser Wurf gelungen ist. Nach einer Übergangsphase von ein bis zwei Jahren werde die Stadt ein einwandfrei funktionierendes Instrument für ihr Immobilienmanagement zur Verfügung haben.