Dietikon
Limmatfeld lässt Wohnpreise steigen

«Ein Gewinn für alle»: Vom neuen Quartier werden vor allem auswärtige Investoren profitieren. Leer geht die Stadt aber sicher nicht aus.

Sophie Rüesch
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Sind zufrieden mit der Entwicklung des Limmatfelds: Halter-CEO Markus Mettler mit Martin Hofer, Verwaltungsratspräsident von Wüest&Partner.

Sind zufrieden mit der Entwicklung des Limmatfelds: Halter-CEO Markus Mettler mit Martin Hofer, Verwaltungsratspräsident von Wüest&Partner.

Sophie Rüesch

Das Limmatfeld wird jeden Tag ein bisschen erwachsener. Während auf einzelnen Baufeldern noch die Kräne ihren Hals in die Höhe recken, ist das Leben in anderen Parzellen längst eingezogen. An der Migroskasse steht man heute an, und mit den Wohnungsbezügern mehren sich auch die Geschäftslogos in den Schaufenstern. 2019 wird das neue Stadtgebiet in die Volljährigkeit entlassen; dann, nach 15 Jahren Entwicklungsdauer, sollen alle der elf Baufelder fertiggestellt sein.

Doch nicht nur bebaut werden sie sein, sondern auch belebt, ist sich Markus Mettler sicher. «Eine richtige Erfolgsstory» nennt der CEO der mit der Entwicklung des Gebiets betrauten Halter AG das Megaprojekt, auch «ein Gewinn für alle». So zuversichtlich stimmt ihn auch die gestern präsentierte Analyse von Wüest&Partner. Darin zieht das von Halter beauftragte Beratungsunternehmen eine positive Zwischenbilanz – und wagt zugleich einen Blick in die Zukunft.

«Allmählich wird sichtbar, wohin wir mit dem Gebiet wollen. Das gibt Kraft für den Endspurt», sagt Stadtpräsident Otto Müller.

«Allmählich wird sichtbar, wohin wir mit dem Gebiet wollen. Das gibt Kraft für den Endspurt», sagt Stadtpräsident Otto Müller.

zvg

Wüest&Partner untersuchte die Entwicklung des Limmatfelds mit einem volkswirtschaftlichen Fokus; sie interessierte, «wie sich die Bewegungen in Geld umrechnen lassen», wie Verwaltungsratspräsident Martin Hofer erklärt. Dabei zeigt sich: Während der Bauphase in den Jahren 2008 bis 2019 profitiert – proportional gesehen – vor allem die Stadt. Denn sie selbst nimmt für die Gebietsentwicklung wenig Geld in die Hand; die Investitionen werden überwiegend von Unternehmen im Raum Zürich getragen. Die rege Bautätigkeit übersetzt sich für Dietikon hingegen in Löhne und Materialabsatz: Konkret ist deren Summe in der Analyse mit 98 Millionen Franken veranschlagt. So braucht es beispielsweise jährlich 140 Vollzeitstellen, um den neuen Stadtteil aus dem Boden zu stampfen. Insgesamt fliesst während der Bauphase also mehr Geld in die Dietiker Wirtschaft, als aufgewendet wird.

Anders sieht es in der Betriebsphase ab dem Jahr 2020 aus, also dann, wenn das Gebiet fertig gebaut ist. Hier zeichnet die Analyse ein eindeutig negatives Bild für die Stadt. Denn die Gelder, die im fertigen Quartier dereinst fliessen werden, stammen zum allergrössten Teil aus Dietiker Taschen. Zurück fliessen sie aber mehrheitlich in auswärtige Hände – in die der Investoren. Diese werden vor allem von den Mieteinnahmen profitieren: Von den dereinst 1268 Wohnungen im Quartier werden 85 Prozent vermietet. Auch durch das Quartier generierte Steuereinnahmen – laut Analyse netto 6,6 Millionen Franken – können die Bilanz nicht ausgleichen.

Der Imagenutzen ist unbezifferbar

Das neue Quartier bringt der Stadt auf die Dauer also nichts, könnte man nun schlussfolgern. Halter-CEO Mettler und der Dietiker Stadtpräsident Otto Müller protestieren vehement. Gesamthaft betrachtet, würden die positiven Aspekte für die Stadt langfristig klar überwiegen: dank zusätzlicher Steuererträge und der Schaffung von rund 160 neuen Arbeitsplätzen einerseits, andererseits aufgrund einer gesteigerten Standortqualität und einer Stärkung der Zentrumsfunktion Dietikons. Denn auch monetär schwer messbare Faktoren, allen voran die Imagefrage, seien für die Stadt von grosser Bedeutung. Denn die vielen Neubauwohnungen, die eine höhere Qualität als die Mehrheit des städtischen Bestandes aufweisen, würden Dietikon auch für Personen mit höherem Einkommen attraktiv machen.

Die grosse Nachfrage bestätige den Erfolg der städtebaulichen Strategie: Die Leerstandsquote der bezugsfertigen Wohnungen beträgt zurzeit 0,3 Prozent. Zudem dürfe man hoffen, dass langfristig die Mieterschaft ins Limmatfeld ziehen wird, die sich die Stadt wünscht: Schon heute zeichne sich ab, dass die Steuerkraft der Limmatfeldbewohner die der Altdietiker übersteigen wird, betont Müller, auch wenn der ersehnte Neuzuzüger-Effekt noch auf sich warten lässt. Schöne neue Wohnungen und finanzstarke Mieter: Das lässt auch die Wohnungspreise steigen.

Trotzdem sei klar, dass das Limmatfeld heute noch nicht das ist, was es dereinst sein soll. Das Fehlen eines Schulhauses – «eine verpasste Chance» – sei natürlich nicht förderlich für die Vermietung an Familien, die man sich als neue Einwohner wünscht, so Mettler. Ein Knackpunkt bleibt auch die Vermietung der Geschäftsflächen, die – obwohl in der Zahl bereits herunterkorrigiert – immer noch harzig verläuft: Rund 50 Prozent der Erdgeschossflächen stehen leer. Mettler wie auch Müller sind jedoch überzeugt, dass hier der Durchbruch bevorstehe. Es liege in der Natur der Sache, dass Anbieter den Zeitpunkt abwarten, an dem auch der Absatz ihrer Waren gewährleistet sei – im noch unfertigen Quartier ist das noch nicht der Fall.

Derweil plädiert Otto Müller für etwas Geduld: «Eine solche Entwicklung braucht Zeit und Durchhaltewillen», sagt er. So weit vom Ziel sei man zudem gar nicht mehr entfernt: «Allmählich wird sichtbar, wohin wir mit dem Gebiet wollen. Das gibt Kraft für den Endspurt.»

Auch in die Belebung muss man investieren

Auf den 90 000 Quadratmetern des ehemaligen Dietiker Industriegebiets lagen von Beginn weg grosse Hoffnungen. Seit über 20 Jahren träumt man nun von einem Gebiet, das Dietikon vom Negativ-Image der prototypischen Agglostadt erlösen, neue Arbeitsplätze schaffen und ein urbanes Publikum anlocken soll. Das Gebiet heisst heute Limmatfeld.

Nun sieht es so aus, als würden die Träume Wirklichkeit werden. Das Quartier entwickelt sich so, wie Stadt und Halter sich das vorgestellt haben; das zeigt eine erste Zwischenbilanz, die bisherige Entwicklungen mit Prognosen über zukünftige vereint. Die daraus gewonnene Erkenntnis, dass dereinst vor allem auswärtige Investoren vom fertigen Gebiet profitieren werden, erstaunt nicht weiter: Sie haben mit ihren Investitionen, die sich die Stadt selbst nie hätte leisten können, erst ermöglicht, dass in Dietikon ein neuer Stadtteil aus dem Boden gestampft wird – der wiederum auch Geld in die Kassen der Stadt spülen soll.

Es ist also eine Win-win-Situation, wie Stadtpräsident Otto Müller und Halter-CEO Markus Mettler betonen. Dennoch müssen noch Probleme gelöst werden, soll der Traum dereinst tatsächlich in Erfüllung gehen. An der Belebung hapert es zurzeit noch, ein Umstand, der auch Müller umtreibt. Freilich: Das Limmatfeld befindet sich noch in der Entstehung, und über Nacht füllen sich nicht ganze Quartiere mit Leben. Denn die Belebung, die lässt sich – anders als Baufelder – nicht auf dem Reissbrett herbeiplanen. Dafür braucht es nicht nur Geduld, sondern auch die viel beschworene gute soziale Durchmischung. Davon profitieren letztlich alle. (Kommentar von Sophie Rüesch)

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