Herr Holzhey, gibt es im Limmattal einen Markt für Luxusobjekte?

Matthias Holzhey: Luxus ist relativ. Im Limmattal beginnt das Hochpreissegment für Eigenheime ab etwa zwei Millionen Franken. An der Goldküste liegt die Marke deutlich höher.

Ist es attraktiv, hier eine Immobilie zu erwerben?

Aus Investorensicht ist das Limmattal derzeit eines der attraktivsten Gebiete. Das sieht man auch an den tiefen Leerbeständen von Mietwohnungen. Gleichzeitig gibt es hier ein enormes Bevölkerungswachstum. Der öV wird in Zukunft noch weiter ausgebaut.

Und für Privatpersonen?

Das Aufwertungspotenzial für die Region ist intakt, das Limmattal wird mehr und mehr verstädtert. Gleichzeitig sind die laufenden Kosten generell noch immer tief. Ja, also auch der Kauf eines Eigenheims ist attraktiv.

Welchen Einfluss hat ein Grossbau wie die Limmattalbahn auf die Preise von Immobilien?

Eine Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur erhöht fast immer die Nachfrage. Die neue Bahn wird allerdings alle zwei Minuten halten, was die Region für Pendler nicht wirklich interessanter macht. Die Limmattalbahn dürfte daher keine grosse Euphorie auf dem Immobilienmarkt auslösen.

Wie hat sich der Markt verändert?

Bis 2007 hinkte das Limmattal anderen Agglomerationen wie dem Glattal oder auch dem rechten Seeufer in Sachen Bevölkerungswachstum und Preisentwicklung hinterher. Doch seither ist es massiv am Aufholen. Schlieren ist ein gutes Beispiel: Die Stadt galt eher als «Armenviertel», heute erfährt es eine enorme Aufwertung.

Und doch stuft der UBS-Immobilienbarometer das Limmattal als Hochrisikogebiet ein...

Wir ziehen das ganze Land in Betracht, und das Limmattal ist eher teuer, verglichen mit der restlichen Schweiz. Gleichzeitig boomt es hier stark. Das birgt die Gefahr von Übertreibungen und ein grösseres Rückschlagpotenzial.

Sie erheben den Immobilienbarometer seit 2011. Was bringt er?

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index, wie er mit vollem Namen heisst, zeigt das Risiko einer Immobilienblase auf dem Schweizer Wohnungsmarkt auf. Als Referenz nehmen wir die 1980er-Jahre, als eine solche Blase platzte. Warnsignale sind beispielsweise Eigenheimpreise, die sich von den lokalen Einkommen und den Mieten abkoppeln.

Besteht eine solche Gefahr jetzt?

Der Index steht momentan noch in der Risikozone, was eine Überbewertung, aber keine Blase impliziert. In den letzten Quartalen ist der Index zudem deutlich gesunken. Denn trotz hohem Wirtschaftswachstum und tiefen Zinsen steigen die Eigenheimpreise nur noch schwach.

Andere Banken erheben ebenfalls Indizes, so etwa die ZKB den Zwex. Wie unterscheidet er sich?

Der Zwex ist ein Preisindex und misst, ob die Preise von Immobilien steigen oder sinken. Unser Index versucht hingegen, das Risiko einer Immobilienblase zu messen.

In Uitikon ist das Bauen mit Abstand am teuersten.

In Uitikon ist das Bauen mit Abstand am teuersten.

Wo ist das Limmattal teuer?

Uitikon ist mit Abstand die teuerste Gemeinde, im Schnitt sind hier die Immobilien etwa 20 Prozent teurer als im restlichen Limmattal. Die Schlusslichter sind Dietikon und Schlieren mit Quadratmeterpreisen von über 8000 Franken. Grundsätzlich sind für die Attraktivität drei Faktoren wichtig: Distanz zum Zentrum, Lage und Steuern. Aesch ist mustergültig: Man ist sofort im Uetlibergtunnel, und doch lebt man ländlich. Zudem sind die Steuern sehr tief.

Was ist Ihr Tipp beim Kauf?

Man muss auf die Bausubstanz achten. Ein altes Bad ist schnell ersetzt, aber wenn die Qualität nicht stimmt, wird es schnell sehr teuer. Am besten zieht man einen Architekten bei. Zweitens zählt die Lage, hier unbedingt den Zonenplan anschauen, damit man sieht, was alles noch gebaut werden könnte.