Limmattal
Es hat sich ausgebaut – im Limmattal ist der Bauboom vorüber

Eine Studie des Immobilienspezialisten Wüest & Partner zeigt, dass im Bezirk Dietikon weniger Wohnungen und weniger Geschäftsflächen gebaut werden als noch vor fünf Jahren – dennoch gilt er als «stabile» Region.

Florian Niedermann
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Rietpark Schlieren: Einer der grossen Würfe im Limmattal.

Rietpark Schlieren: Einer der grossen Würfe im Limmattal.

Limmattaler Zeitung

Nach dem rasanten Wachstum der vergangenen zehn Jahre dürfte sich die bauliche Entwicklung der Region nun etwas verlangsamen und stabilisieren. Dies ist dem aktuellen Monitoring der Immobilienberatungsfirma Wüest & Partner zu entnehmen. Nachdem Behörden im Limmattal in den Jahren 2007, 2009, 2011 und 2012 jeweils Miet-Wohnbau-Projekte für über 275 Millionen Franken bewilligt hatten, sank das Investitionsvolumen in den letzten zwei Jahren auf unter 150 Millionen.

Robert Weinert, Berater bei Wüest & Partner, bestätigt auf Anfrage, dass sich die Bautätigkeit im Limmattal seit dem letzten Peak normalisiert: «Es war abzusehen, dass es nicht ewig so weitergeht wie in den letzten zehn Jahren», erklärt er. In den nächsten zwei bis drei Jahren seien keine derart starken Anstiege der Bautätigkeit mehr zu erwarten.

«Stabil», aber nicht «boomend»

Analysen von 112’000 Suchabos auf Wohnplattformen im Internet sowie die Mietpreisentwicklung brachten die Immobilienberater zum Schluss, dass das Limmattal zwar ein «stabiles», aber kein «boomendes Suchgebiet» ist: Auf eine angebotene Wohnung in der Region kam 2014 jeweils ein Suchprofil, dessen Suchkriterien den Eigenschaften der Wohnung entsprachen. Damit liegt der Bezirk leicht über dem schweizerischen Durchschnitt. Auf 1000 Einwohner im Limmattal kamen 18 Wohnungssuchende, die sich für eine in der Region angebotene Wohnung interessierten. Schweizweit sind es durchschnittlich 13,7 Profile pro 1000 Einwohner einer Gemeinde.

Im Vergleich zu boomenden Regionen wie Zug oder Nyon haben sich die Mietwohnungspreise im Limmattal stabiler entwickelt, wie Weinert sagt: «Im schweizerischen Durchschnitt stiegen die Mieten von 2013 bis 2014 um 1,7 Prozent. In der Region Limmattal waren die Preisschwankungen stark unterdurchschnittlich.» 70 Prozent der freien Wohnungen mit einer durchschnittlichen Grösse von 85 Quadratmetern kosteten 2013 maximal rund 1905 Schweizer Franken, 2014 hingegen noch 1877 Franken. Die Mietpreise schwankten in dieser Kategorie also nur minimal. Demgegenüber seien in boomenden Suchregionen überdurchschnittliche Bewegungen der Mieten festzustellen, so Weinert.

Obwohl der Bezirk Dietikon bis vor kurzem als Boomregion gehandelt wurde, gilt er noch immer als «stabile Region», wie der Immobilienberater sagt. Mit ein Indiz dafür ist etwa, dass die Anzahl angebotener Mietwohnungen hier im ersten Quartal 2015 fast gleich gross war wie noch 2010 (1600 Wohnungen). «Angesichts der grossen Bautätigkeit des vergangenen Jahrzehnts zeigt das fast gleichbleibende Angebot im Limmattal, dass die neuen Wohnungen vom Markt gut absorbiert werden», sagt Weinert.

Eine ähnliche Entwicklung wie beim Angebot an Mietwohnungen lässt sich auch auf das Angebot an Büroflächen feststellen: Es pendelt sich auf einem gesunden Niveau ein. Waren 2010 noch über 200’000 Quadratmeter an Büroflächen verfügbar, so sind es aktuell nur noch knapp die Hälfte. Grundsätzlich gehe der Bauboom auch bei Bürogebäuden leicht zurück, sagt Weinert. Die Investoren seien sich bewusst, dass teilweise ein zu hohes Angebot an Büroflächen vorhanden war, weshalb der Wille, solche zu bauen, gesunken sei. «Einzelne Bauprojekte eines Investors können aber lokal immer wieder einen sprunghaften Anstieg des Angebots bewirken», erklärt er.

In Zürich herrscht Überangebot

Im Gegensatz zur Stadt Zürich, wo tatsächlich ein Überangebot an Büroflächen besteht, ist das Limmattal laut Wüest & Partner ein stabiler, wenn auch liquider Markt: Es besteht zwar ein gewisser Angebotsüberhang, dieser hat sich in den letzten Jahren aber nicht verschärft.

Auf nationaler Ebene zeigt sich gemäss Wüest & Partner dagegen ein düsteres Bild: In den letzten Jahren trieb die florierende Wirtschaft die Nachfrage nach Büroflächen an. Gleichzeitig wurden so viele Büros gebaut, dass die Nachfrage zurückblieb. Weil die Wertschöpfung bei den Firmen kaum stieg, wollte auch niemand mehr bezahlen. So sind die Büromieten noch immer etwa gleich hoch wie vor zehn Jahren.