Zürich
Mit 20 anderen Personen ein Haus kaufen, ist eine gute Idee – wir zeigen die Gefahren

Gemeinsam mit 20 Personen ein Haus zu kaufen, bietet eine alternative Ergänzung zur privaten Vorsorge – jedoch ist beim Crowdinvestment in Liegenschaften auch Vorsicht geboten.

Lina Giusto
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Beim Crowdinvestment werden Liegenschaften von einem Schwarm privater Investoren mitfinanziert. (Symbolbild)

Beim Crowdinvestment werden Liegenschaften von einem Schwarm privater Investoren mitfinanziert. (Symbolbild)

AZ

Wenn mehrer Privatpersonen Anteile einer Liegenschaft kaufen, dann gibt es dafür einen Begriff: Crowdinvestment. Anders als beim Crowdfunding, mit welchem eine Buchpublikation, die Aufnahme eines Musikalbums oder die Herstellung einer Tasche durch mehrere Personen finanziert werden, werden bei der Schwarmfinanzierung von Immobilienprojekten weitaus grössere Geldbeträge angelegt. Anders aber als beim Immobilienfonds gehören den Investoren nicht nur die Anteilsscheine an einer Liegenschaft, sie werden tatsächlich Miteigentümer einer neuen oder sanierten Überbauung, einschliesslich eines Eintrages im Grundbuch.

Beim seit sechs Monaten auf dem Immobilienmarkt tätigen Zürcher Unternehmen Immoyou kann man mit 100 000 Franken bereits Miteigentümer einer Liegenschaft werden. «Verglichen zu einem Liegenschaftskauf, der vielleicht 500 000 Franken oder mehr Eigenkapital erfordert, ist Crowdinvestment in Immobilien als Anlage einfacher», sagt Bettina C. Stach, Gründerin der Immoyou AG. Ähnlich argumentiert die Zürcher Firma Crowdhouse, die vor zwei Jahren schweizweit als erstes Unternehmen das Crowdinvestement im Immobilienbereich lanciert hat. Michael Meier, Sprecher des heutigen Marktführers, sagt: «Nur wenige Personen in der Schweiz dürften über die Mittel verfügen, um sich selber ein Mehrfamilienhaus zu einem Preis von mehreren Millionen Franken kaufen zu können.»

Jeder haftet für sich selber

Wer Miteigentümer einer Liegenschaft werden will, meldet sich auf einer entsprechenden Plattform, wie sie die beiden Zürcher Firmen betreiben. Immoyou hat derzeit drei Projekte schweizweit im Portfolio und führt gerade Verhandlungen bezüglich einer vierten Liegenschaft in der Agglomeration von Zürich. Crowdhouse verfügt schweizweit über 32 Liegenschaften, davon befinden sich sechs Wohnobjekte im Kanton – zwei in der Stadt Zürich. Die Plattform-Betreiber übernehmen beim Crowdinvestment die gesamte Organisation von der Auswahl der Liegenschaft und den Mitinvestoren über das Aufgleisen der Hypothekarverträge bis hin zum Ausstellen der Vollmachten. Die Liegenschaften werden bei Immoyou extern verwaltet. Crowdhouse übernimmt die Verwaltung selbst. "Wir koppeln das Honorar für diese Verwaltung an den Erfolg der jeweiligen Liegenschaft", sagt Meier. Werde die prognostizierte Rendite nicht zu mindestens 95 Prozent erreicht, werde die Differenz mit dem budgetierten Verwaltungshonorar beglichen.

So oder ähnlich werden die beiden Häuser im Kreis 9 und 4 der Stadt Zürich über die Plattform von Crowdhouse von jeweils mehr als 20 Miteigentümern finanziert. Für das ins Haus investierte Geld erhalten diese voraussichtlich eine Rendite von 4,9 Prozent. Wie Robert Weinert, Leiter des Immo-Monitoring bei Wüest Partner, sagt, läge diese Rendite leichter unter jenen, die man im jährlichen Durchschnitt mit Schweizer Immobilienfonds erzielen könnte.
Die Renditen aber würden von der Immobilienmarktsituation abhängen, wie Meier sagt: «Immobilien können wie alle anderen Anlageformen Wertschwankungen unterliegen.» Ein Totalverlust sei zwar nicht wahrscheinlich, aber in Extremfällen nicht vollends auszuschliessen. «Nichtsdestotrotz erachten wir Investitionen in Schweizer Immobilien als eine der sichersten Investitionsmöglichkeiten auf dem Markt, welche ein attraktives Rendite-Risiko-Verhältnis aufweisen», so Meier weiter.

«Beim Crowdinvestment haftet man nicht solidarisch, sondern nur für seinen Anteil», sagt Stach zum Risiko der Rendite. Ein Wertpapier an der Börse sinke wohl eher, als der Wert eines soliden Baus mit marktüblichen oder günstigeren Mietzinsen. Gewohnt werden müsse in der Schweiz ja immer, so Stach. Auch wenn die durchschnittliche Anlagedauer für schwarmfinanzierte Liegenschaften zwischen zehn und fünfzehn Jahren beträgt, können die Miteigentümer ihren Anteil an einem Wohnhaus jederzeit veräussern. Die Plattform-Betreiber suchen dann geeignete neue Investoren. Dennoch ist wichtig, darauf zu achten, wie ein Ausstieg geregelt ist: «Man sollte sich bewusst sein, dass Immobilienanlagen immer negativen Wertkorrekturen unterliegen können», sagt Weinert.

Die Anlage ergänzt die Vorsorge

Mehr noch als der Grund, Eigentum besitzen zu wollen, bildet die Schwarmfinanzierung in Liegenschaften eine Möglichkeit, das eigene Vermögen diversifiziert anzulegen oder eine Alternative zur traditionellen Altersvorsorge. Das zeigen Rezensionen von Crowdhouse-Kunden auf der Website der Firma. «Ich kann mit relativ geringen Mitteln in mehrere Häuser investieren und habe damit das Risiko gestreut», lässt sich Unternehmer Daniel Schaetti zitieren. Crowdinvestement als Anlageform hat der Rentner Hans-Peter Baumgartner aus folgendem Grund gewählt: «So wird mein Vermögen für zukünftige Erben erhalten.»

Den Kauf von Stockwerkeigentum ist gemäss Immoyou sowie Crowdhouse aber keine Alternative für sogenannte Immobilieninvestments: «Das Stockwerkeigentum ist auf die Eigennutzung ausgerichtet und eine Sonderform des Miteigentums», so Meier. Es gebe dem Eigentümer nämlich ein Recht, Teile eines Gebäudes zu nutzen, aber man partizipiere im Unterschied zum Crowdinvestment nicht an den Gesamtmieterträgen der Liegenschaft. Crowdinvestoren hätten in der Regel nicht die Absicht, selber in der Liegenschaft zu wohnen.

Auch ist laut Immoyou-Gründerin Stach das Risiko für den Mietzinsausfall bei Stockwerkeigentum höher: «Wer als Vorsorge eine einzelne Wohnung kauft, die er vermietet, hat ein höheres Risiko als Crowdinvestoren. Würde eine Wohnung über längere Zeit nicht vermietet sein, wäre beim Crowdinvestment der Mietausfall in Prozenten vom Ganzen wesentlich geringer.»

Diese Argumentation schwächt Weinert von Wüest Partner mit Blick auf die steigende Zahl leerstehender Wohnungen ab: «Es kann nicht mehr garantiert werden, dass die Objekte vollständig vermietet und die Renditen erzielt werden.» So warnt der Crowdhouse-Sprecher davor, das gesamte verfügbare Vorsorgekapital in Immobilien zu investieren: «Diversifikation hat bei jeder Anlagestrategie oberste Priorität. Immobilien bieten hier allerdings sinnvolle Optionen.»