Interview - «Man geht zurück zu den Wurzeln des Bauens»: Wie in Schlieren eines der nachhaltigsten Gebäude der Schweiz entsteht

Zwischen 1500 und 2000 Angestellte werden ab 2022 auf dem Gelände der ehemaligen NZZ-Druckerei in Schlieren arbeiten. Mit der neuen Nutzung erhält das Areal auch ein neues Image. Die Immobilienentwicklerin Swiss Prime Site vermarktet das Projekt unter dem Akronym JED, das für «join» (teilnehmen), «explore» (erforschen) und «dare «(sich trauen) steht. Von zwei Mietern ist bereits heute bekannt, dass sie gemeinsam rund 70 Prozent der 20'000 Quadratmeter Nutzfläche in den umgenutzten Gebäuden belegen werden. So verlegt das Schlieremer Innovationsunternehmen Zühlke seinen Sitz vom Rietbach-Quartier in die ehemalige Druckerei. Das Immobilienunternehmen Halter wechselt seinen Sitz von der Zürcher Hardturmstrasse nach Schlieren. Erweitert wird die Nutzfläche mit einem prestigeträchtigen Neubau auf 34'000 Quadratmetern.

Gianfranco Basso ist federführend beim JED-Projekt. Er ist Mitglied der Geschäftsleitung von Swiss Prime Site Immobilien und bis vor vier Jahren trieb er für Halter unter anderem die Entwicklung des Rietbach-Quartiers voran. Schlieren kennt er also wie seine Westentasche, wie sich im Gespräch herausstellt.

In Schlieren wird der Raum knapp. Vertreter der Wirtschaft verlangen sogar, den Bau von Hochhäusern zu erleichtern. Warum baut die Swiss Prime Site hier auf dem ehemaligen NZZ-Areal nicht in die Höhe?

Gianfranco Basso: Ohne einen Gestaltungsplan ist dies mit der heutigen Bau- und Zonenordnung nicht möglich. Je nach politischer Stimmung kann es lange dauern, bis ein Gestaltungsplan rechtskräftig ist. Unser Ziel war es stets, dass der Grossteil des Areals bis 2020 bezugsbereit ist – das Risiko einer Verzögerung wegen Planungs- und Bewilligungsprozessen wollten wir daher nicht eingehen. Nicht zuletzt weil rund 70 Prozent der umgenutzten Flächen bereits vermietet sind.

Sie preisen JED als neues Zentrum des Wissenstransfers, der Innovation und des Unternehmertums an. Was meinen Sie genau damit?

Dem ganzen Projekt liegt ein Stichwort zugrunde: Community. Die Menschen, die bald auf dem ehemaligen NZZ-Areal tätig sind, haben dank der Architektur die Möglichkeit, sich zu treffen. Geht es nach unseren Idealvorstellungen, lernen sich Mieter kennen, tauschen sich aus, entdecken Synergien und entwickeln so eine offene Haltung. In Teilbereichen könnte so eine Zusammenarbeit entstehen.

Mit welchen Mitteln erzielen Sie das?

Jedes der drei Gebäude – wir nennen sie Kopfbau, Hallenbau und Neubau – verfügt über viele öffentliche Zonen im Innen- und Aussenbereich, wo sich die Mitarbeitenden über den Weg laufen und austauschen können.

Die drei Gebäude, die alle über eine eigene Eingangshalle verfügen, sind über verkehrsfreie Fusswege verbunden. Mit der Eventhalle und dem Restaurant kommen weitere Möglichkeiten zum Austausch hinzu. Sie sehen, es entsteht eine Art Campus.

Fügt sich das Projekt in die Stadt ein oder erhält Schlieren einen Monolithen vergleichbar mit dem Campus Hönggerberg der ETH?

Ganz und gar nicht. Das ganze Areal – insbesondere das Restaurant und die angeschlossene Bar – sind öffentlich zugänglich und liegen direkt an der Haltestelle Wagonsfabrik der Limmattalbahn. Davor entsteht auch ein öffentlicher Platz, der die Bevölkerung zum Verweilen einlädt. Zudem kann die Halle für Events gebucht werden, wir schauen aber, dass die Anlässe zu uns passen.

Welche passen zu JED?

Wir setzen auf Veranstaltungen, die dem Wissenstransfer und dem Networking dienlich sind.

Nachdem das Stimmvolk im vergangenen Jahr den Stadtsaal auf dem Kulturplatz versenkte, sucht die Stadt nun Alternativen. Führten Sie Gespräche?

Diese Gespräche gab es, und wir sind grundsätzlich offen.

Generell handelt es sich bei JED um ein in sich abgeschlossenes Arbeitsplatzgebiet, wie es etwa der östlich angrenzende Bio-Technopark ist. War dieser ein Vorbild?

In gewisser Hinsicht schon. Immerhin ziehen wir dieselbe innovative Mieterschaft an und erhoffen uns dadurch Synergien. Wichtig ist, dass JED eigenständig ist und bei entsprechender Nachfrage eine Ergänzung zum Bio-Technopark sein kann. Es ist nicht auszuschliessen, dass sich hier bei uns auch Medtech- oder Biotech-Unternehmen einmieten.

Besonders viel Aufmerksamkeit erhält der geplante Neubau 2226, da er als zukunftsweisend gilt. Er kommt ohne Heizung, Lüftung und Kühlung aus.

Mit diesem Projekt wollen wir einen neuen Weg beschreiten – weg von der Entwicklung zu hochtechnologisierten Gebäuden. Denn: Mit mehr Technologie werden nicht nur Erstellung und Unterhalt teurer. Das von Dietmar Eberle entwickelte 2226-Konzept ist daher sehr interessant. Dieses zielt darauf ab, dass die Temperatur im Gebäude stets zwischen 22 und 26 Grad liegt, der Wohlfühltemperatur des Menschen.

Wie geht das?

Man geht zurück zu den Wurzeln des Bauens. Die 2226-Gebäude haben dicke Mauern, dank denen Warmluft im Winter und Kühle im Sommer im Gebäude gehalten werden. Optimal dimensionierte Fenster, die so angeordnet sind, dass kein direktes Sonnenlicht den Raum aufheizen kann, sind ebenfalls Bestandteil des Konzepts. Geheizt wird von den Menschen, die im Gebäude arbeiten, dem wenigen Kunstlicht und der Abwärme von Computer, Drucker und Kopierer.

Und das funktioniert?

Ja. Im vergangenen Sommer gingen wir nach Lustenau, wo bereits ein 2226-Gebäude steht, und waren überrascht. Obwohl draussen Temperaturen um die 35 Grad herrschten, war die Luft an den Arbeitsplätzen angenehm kühl und hatte einen geringen CO2-Gehalt. Nebst dem, dass wir keine Heizung erstellen müssen, benötigt das Gebäude auch rund 70 Prozent weniger Strom. Bei Gebäuden dieser Grösse werden heute rund 10 Prozent der Fläche für die Technik genutzt. Davon benötigen wir lediglich 20 Prozent und können den Rest somit vermieten.

Also handelt es sich beim Schlieremer 2226-Gebäude, das bis 2022 fertig sein wird, um kein Novum?

Doch. Zwar wurde die Technologie bereits anderswo angewandt, doch noch nie in einem derart grossen Massstab. Unser Gebäude wird über eine Geschossfläche von rund 14'000 Quadratmetern verfügen, jenes in Lustenau weist lediglich 2500 Quadratmeter Nutzfläche auf.

Bevor Sie zum Mitglied der Geschäftsleitung der Swiss Prime Site Immobilien AG wurden, entwickelten Sie für die Halter während rund 15 Jahren den Rietpark nördlich des Schlieremer Bahnhofs. Ist der Bau von Büros oder Wohnungen kniffliger?

Heutzutage gibt es eigentlich keinen Unterschied mehr, da sich die Anforderungen an den Wohn- und an den Arbeitsraum immer mehr annähern. Beispielsweise war es für die Entwicklung eines Wohngebiets schon immer zentral, dass der Aussenraum gut gestaltet ist. Es braucht Balkone, Spielplätze und eine Begrünung. Heute gelten diese Anforderungen auch für Arbeitsgebiete, weil sie Aufenthaltsqualität bieten müssen.

Gehen Sie hin und wieder zurück zum Rietbach-Quartier?

Ja, ab und zu. Ich finde es schön, zu sehen, dass allmählich ein lebendiges Quartier daraus wird. Genau das hatten wir Entwickler uns erhofft. Gerade bei neuen Wohngebieten braucht es eine gewisse Zeit, bis es von den Menschen akzeptiert wird. Manchmal findet diese Akzeptanz erst in der zweiten Generation statt.