Limmattal
«Die Lage ist prekär»: Günstiger Wohnraum wird zur Mangelware

Zahlreiche neue Quartiere werden derzeit in der Region aus dem Boden gestampft. Eine Studie bringt zutage, dass verglichen mit der Stadt Zürich markant weniger genossenschaftliche und gemeinnützige Neubau-Wohnungen erstellt werden. Teilweise seit Jahren ist die Politik bestrebt, Genossenschaften zu fördern – die Widerstände sind jedoch gross.

Alex Rudolf
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Im Limmattal ist die Bautätigkeit gross. Der Blick über Schlieren verrät, dass die Stadt vor grossen Veränderungen steht.

Im Limmattal ist die Bautätigkeit gross. Der Blick über Schlieren verrät, dass die Stadt vor grossen Veränderungen steht.

Colin Frei

In den kommenden Jahren werden mehrere hundert Wohnungen auf den Limmattaler Immobilienmarkt gespült. Erst feiert die Baugenossenschaft des eidgenössischen Personals die Einweihung von rund 150 Genossenschaftswohnungen im Dietiker Quartier Limmatfeld. Ein Jahr später ist Schlieren mit der Stadtsiedlung Reitmen am Zug. Im westlichsten Zipfel der Stadt werden insgesamt rund 180 Wohnungen erstellt, wo früher mit Autos gehandelt wurde. Ebenfalls im Sommer 2020 soll die Geistlich-Überbauung beim Bahnhof Schlieren bezogen werden. Dort kommen rund 220 Mietwohnungen sowie knapp 80 Alterswohnungen dazu. Gegenüber der ehemaligen NZZ-Druckerei wird das Schindler-Areal verdichtet. 150 Wohnungen sollen erstellt werden, wo heute nur 50 sind. Zudem ist die Sanierung der beiden prägnanten blauen Wohnhochhäuser geplant.

Solche Neubau-Gebiete sind beliebte Wohnlagen, da sie viel Komfort und meist einen hohen Ausbaustandard bieten. Ob sie sich in der Stadt Zürich oder in der Agglomeration befinden, spielt dabei eine untergeordnete Rolle. Dies brachte eine jüngst publizierte Studie der statistischen Ämter von Stadt und Kanton Zürich zutage. Untersuchungsgegenstand war die Struktur von insgesamt 16 Neubau-Siedlungen. Zehn davon befinden sich auf dem Gebiet der Stadt Zürich und jeweils drei im Limmat- sowie im Glattal. Aus der Region wurden das Dietiker Limmatfeld, Schlieren West und der Rietpark in Schlieren in die Erhebung aufgenommen.

Der aktuelle Stadtrat verfolgt das Thema gemeinnütziger Wohnungsbau mit sehr hoher Priorität.

(Quelle: Anton Kiwic, Hochbauvorsteher von Dietikon (SP))

Eine der Erkenntnisse ist, dass sich die Bewohner der Siedlungen nicht gross unterscheiden bezüglich ihrer Ausbildung und ihres Einkommens. In der Stadt wie auch in der Agglomeration sind die Bewohner von Neubau-Gebieten überdurchschnittlich oft Akademiker. Vergleichbar sind auch die Wohnungspreise in den Neubau-Gebieten, ob sie nun in Opfikon, Albisrieden oder Dietikon stehen.

Vorstoss ging bereits ein

Ein grosser Unterschied tut sich aber beim gemeinnützigen und genossenschaftlichen Wohnungsbau auf. So wird in der Stadt Zürich bei mehreren Überbauungen ein grosser Teil gemeinnütziger Wohnungen erstellt. Etwa bei jener in der Manegg und beim Mattenhof sind es über 50 Prozent, bei der Ruggächern- und Leutschenbach-Überbauung sind es knapp 50 Prozent. Ein anderes Bild zeigt sich bei den Limmattaler Projekten. Hier machen genossenschaftliche Wohnungen jeweils unter fünf Prozent aus. Was heisst dies für die Zukunft? Verfügt das Limmattal dereinst noch über genügend preisgünstige Wohnungen? Immerhin wies der Anteil von Genossenschafts- oder gemeinnütziger Wohnungen in der Stadt Zürich 2018 einen Anteil von satten 24,6 Prozent auf. In Dietikon beträgt er lediglich 7,3 Prozent oder 913 Wohnungen.

Es ist unser Ziel, den Anteil von Genossenschaftswohnungen auf dem heutigen Niveau zu halten.

(Quelle: Manuela Stiefel, Finanz- und Liegenschaftsvorsteherin von Schlieren (FDP))

Bereits 2011 reichte der Dietiker Gemeinderat Ernst Joss (AL) eine Interpellation ein, in der er die Stadt aufforderte, Wohnbaugenossenschaften und den Bau kostengünstiger Wohnungen zu unterstützen. Damals zeigte sich die Stadt offen und verwies darauf, dass die Familienfreundlichkeit eines der Regierungsziele sei. Das sei noch heute so, sagt Bauvorstand Anton Kiwic (SP): «Der aktuelle Stadtrat verfolgt das Thema gemeinnütziger Wohnungsbau mit sehr hoher Priorität. Es ist uns wichtig, den potenziell nachteiligen Entwicklungen der Stadterneuerung mit diesem Instrument Gegensteuer zu geben.» Dies geschehe, wie am Beispiel der Siedlung Schachenmatt ersichtlich, mittels Abgabe von Land im Baurecht zu günstigen Konditionen, wie Jürg Bösch, Leiter des Dietiker Stadtplanungsamts, auf Anfrage sagt. Aber Bösch verweist darauf, dass Dietikon in diesem Bereich nicht mit Zürich verglichen werden könne: «Zürich verfügt über eine jahrzehntelange Tradition im sozialen Wohnungsbau. Die geschichtlichen und politischen Unterschiede zu Dietikon sind zu gross», sagt er. Doch sei man bestrebt, den Prozentsatz laufend zu steigern. «Dass dies möglich ist, zeigt die Entwicklung der vergangenen Jahre», so Bösch. Damit meint er beispielsweise die Siedlungen Limmatblick und Schachenmatt der Genossenschaft Eigengrund oder die Siedlung Guggenbühl der gemeinnützigen Baugenossenschaft Limmattal. All diese Projekte wurden nach der Interpellation von Joss erstellt.

Prekäre Lage bei Alterswohnungen

Auch in Schlieren ist man sich des Problems bewusst. Seit 2012 wurden in der Stadt rund 2000 Wohnungen erstellt, keine davon von einer gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft. «Diese sind zwar gewillt, konnten bei Baulandverkäufen gegenüber institutionellen Investoren aber schlicht nicht mithalten», sagt Finanz- und Liegenschaftsvorsteherin Manuela Stiefel (FDP). Durch die hohe Bautätigkeit in der Stadt schrumpfte der Anteil genossenschaftlicher Wohnungen seit 2012 von rund 18 auf aktuell 14 Prozent. Anstatt den Anteil erhöhen zu wollen, ist der Stadtrat darauf bedacht, dass er nicht weiter schmilzt. «Es ist unser Ziel, den Anteil auf dem heutigen Niveau zu halten», so Stiefel.

Hierfür ist der Handlungsspielraum aber begrenzt. 2013 wurden zwei Baurechtsverträge mit der Liberalen Baugenossenschaft Schlieren um zweimal 15 Jahre verlängert, damit diese längerfristig planen kann. Der Fokus des Stadtrates liegt aber nicht primär auf der Förderung von Genossenschaften. Viel eher befürchte er eine Knappheit an Wohnraum für Senioren. «Die Lage ist prekär. Wie aus der Altersstrategie 2015 hervorgeht, werden rund 500 Alterswohnungen gesucht», sagt Stiefel weiter. Um dem entgegenzuwirken, sei man mit Baurechtsnehmern, Wohnbaugenossenschaften und Investoren in ständigem Austausch. Aktuell ist Schlieren Baurechtsgeberin für 11 laufende Wohnbaurechtsverträge. Neun davon wurden mit Wohnbaugenossenschaften abgeschlossen und zwei mit Aktiengesellschaften. Aktuell prüft die Stadt frühzeitige Vertragsverlängerungen. Zudem werden Wohnbaugenossenschaften in der Immobilienstrategie 2035, die derzeit erstellt wird, thematisiert. Trotzdem sieht es für den gemeinnützigen Wohnungsbau in Schlieren nicht rosig aus. «Es wird sehr schwierig werden, bei den wenigen verfügbaren Bauparzellen die Genossenschaften ins Rennen zu bringen.» Man sehe jedoch einen Ansatz darin, dass Bestandesliegenschaften und ältere Gebäude in Zusammenarbeit zwischen Stadt und Wohnbaugenossenschaften erworben werden könnten, so Stiefel.

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