Immobilien
Bauexperte Hausmann: «Das Limmattal boomt - unbestritten»

Das Limmattal mit seiner regen Bautätigkeit, wachsenden Bevölkerung und steigenden Immobilienpreisen steht momentan unter besonderer Beobachtung von Experten. Urs Hausmann, Partner der Immobilienspezialisten Wüest & Partner, weiss wieso.

Bettina Hamilton-Irvine
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Das Limmattal boomt

Das Limmattal boomt

Keystone

Herr Hausmann, die Immobilienpreise steigen seit drei Jahren besonders steil an. Nun taucht auch das Limmattal auf dem Beobachtungsindex auf, man spricht von Überhitzungstendenzen. Steuert das Limmattal auf eine Immobilienblase zu?

Urs Hausmann: Dazu muss man bemerken, dass eine Immobilienblase ein generelles Phänomen des Schweizer Immobilienmarkts ist, von dem Regionen mehr oder weniger stark betroffen sind. Platzt eine Blase, so tut sie dies nicht isoliert in einer Region, sondern überall. Jedoch hätte das Ganze unterschiedlich starke Auswirkungen in den Regionen.

Wie gefährdet ist denn das Limmattal?

Dieses Jahr haben wir zum zweiten Mal auf Stufe Gemeinde eine Analyse vorgenommen und dazu die rund 2500 politischen Gemeinden der Schweiz in fünf Kategorien eingeteilt. Die Kategorien definieren, ob die Überhitzungstendenz sehr klein, klein, mittel, erhöht oder sehr hoch ist. Im Limmattal gibt es fünf Gemeinden, welche in die Kategorie «sehr hoch» fallen: Geroldswil, Urdorf, Aesch, Birmensdorf und Uitikon.

Interessant ist, dass Unterengstringen nicht in diese Kategorie fällt. Gemäss einer neuen UBS-Studie sind dort die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in den letzten drei Jahren im gehobenen Segment von 8000 auf 14 000 Franken gestiegen.

Dass die Immobilienpreise in einer Gemeinde innerhalb eines bestimmten Zeitraums stark gestiegen sind, ist nur ein Aspekt und für uns noch kein Indikator, dass die Gefahr einer Blase besteht. Die spannende Frage ist jedoch: Gibt es hier auch die grösste Gefahr einer Preisblase im Vergleich zu einer Gemeinde, in der die Preise nicht so stark angestiegen sind?

Ihre Antwort darauf?

In einer Gemeinde, in der sowohl die Preise sehr stark gestiegen sind als auch die Bevölkerung stark gewachsen ist, besteht viel weniger die Gefahr einer Preisblase als in einer Gemeinde, in der im selben Zeitraum die Preise gleich stark, die Bevölkerung jedoch kaum gewachsen ist. Dass die Preise aufgrund einer grösseren Nachfrage und Bevölkerungswachstum steigen, ist sehr natürlich. Hingegen ist es seltsam, wenn die Preise steigen, obwohl nicht mehr Nachfrage besteht. Wenn man den Anstieg nicht erklären kann, ist das beunruhigender.

Das heisst, in den fünf identifizierten Limmattaler Gemeinden lässt sich der Preisanstieg schlecht erklären?

Ganz genau.

Was bedeutet das konkret für diese Gemeinden?

Banal gesagt bedeutet es erst einmal, dass diese Gemeinden sich anders entwickelt haben. Würde aber eine Preisblase im Schweizer Immobilienmarkt entstehen und platzen, wären die erwähnten Gemeinden überdurchschnittlich stark negativ davon betroffen. Man muss also davon ausgehen, dass dort die Preise überdurchschnittlich stark zurückgehen würden. Es ist wie bei einem Luftballon: Wenn, bildlich gesprochen, viel Preisluft hereingepumpt worden ist, platzt der Ballon irgendwann und die Luft verpufft.

Das Limmattal ist zur Boomregion geworden. Soll man jetzt hier noch Land kaufen?

Entscheidend ist vor allem, welchen Anlagehorizont man hat. Für einen Käufer, der bereits nach wenigen Jahren wieder verkaufen will, ist zurzeit eine risikoreiche Zeit. Wer aber auf unabsehbare Zeit im Limmattal leben möchte, für den ist der Kauf von Wohneigentum oder Bauland absolut unbedenklich. Denn ein Standort, der heute gute Standortqualitäten hat - und dazu zählt auch das Limmattal - wird auch langfristig ein guter Standort sein. Wichtig ist aber auch, dass man sich gut überlegt, mit wie viel Fremdkapital man kauft und ob man auch noch ruhig schlafen kann, wenn die Zinsen bei fünf Prozent oder höher wären.

Unterdessen ist das Limmattal die teuerste Region des Kantons, die nicht an einem See liegt. Liegt dies primär an der Nähe zu Zürich - oder wie erklären Sie sich den Boom?

Die Nähe hat vor allem damit zu tun, wie gut die Verkehrsanbindungen sind. Die Stadt Zürich und andere Grossstädte üben sozusagen einen Sog auf die Umgebung aus. Das Einzugsgebiet ist umso attraktiver, je besser die Verkehrsanbindung ist. Die Nähe entscheidet definitiv mit, ob eine Region zur Boomregion wird. Wichtig ist auch die Autobahnanbindung, sehr wichtig ist die Verkehrsanschliessung mit der S-Bahn und sehr, sehr wichtig ist, wie sich die anderen Regionen ringsherum entwickeln. Wenn eine Region teurer wird, verlagert sich die Nachfrage automatisch in die umliegenden Gebiete und löst dort einen Boom aus.

Dies trifft auf das Limmattal zu.

Genau. Die Stadt Zürich ist sehr teuer geworden. Das führt dazu, dass viele Leute, die im Grossraum Zürich wohnen möchten, ausweichen. Tendenziell zieht es die Leute zuerst dorthin, wo sie am nächsten an der Stadt sind - also zum Beispiel ins Limmattal.

Welche Rolle spielt bei dieser Entscheidung das Image einer Region?

Das ist eine gute Frage. Es gibt gewisse Leute, denen es sehr wichtig ist, dass der Wohnstandort ein gewisses Image hat. Aber insbesondere für Leute, die aus dem Ausland zuwandern, ist es relativ schwierig, das Image eines Ortes einzuschätzen. Oft ist diesen das Image denn auch gar nicht so wichtig oder bewusst.

Sie gehen unbelasteter an eine Region heran?

Genau. Wer in Deutschland erzählt, er wohne in Herrliberg, kann damit nicht punkten. Er würde einfach sagen, er wohne in der Agglomeration Zürich, weil das bekannt ist. Ob dies nun Gemeinde A oder B ist, ist dabei nebensächlich, denn die Standortqualität ist grundsätzlich hoch in der Schweiz. Das Image ist nicht unwichtiger geworden, aber es spielt bei gewissen neueren Nachfragegruppen keine grosse Rolle.

Kann demzufolge eine Region wie das Limmattal, die lange Zeit eine Art Ruhrpott-Image gehabt hat, dieses im Zuge eines Booms abschütteln?

Absolut. Jedoch dauert eine solche Veränderung lange. Wer einmal ein Image hat - sei das positiv, negativ oder neutral besetzt - muss oft jahrzehntelang warten, bis sich dieses verändert. Vielleicht hat sich eine Gemeinde objektiv gesehen bereits gewandelt, wird aber immer noch gleich wahrgenommen. Image ist einem stetigen Wandel unterworfen, aber es geht nicht von einem Tag auf den anderen. Das sind ganz langsame Veränderungsprozesse, die zehn oder mehr Jahre dauern.

Auch das Limmattal sieht sich selber schon seit einiger Zeit als dynamische, attraktive Region, wird aber von aussen noch nicht immer so registriert.

Es kommt vor, dass es eine Art Beschleunigungsphase gibt. Ich kann mir durchaus vorstellen, dass das Limmattal mit seiner jüngsten Vergangenheit in Bezug auf das Image nun einen schnelleren Wandel durchmacht. Denn dass das Limmattal boomt, ist unbestritten.

Auch der Immobilienmarkt schweizweit boomt und bereits wird vor einer drohenden Immobilienkrise gewarnt. Tatsächlich deutet einiges darauf hin: Tiefe Zinsen, hohe Bautätigkeit, steigende Preise, beträchtliches Hypothekenwachstum. Wie schätzen Sie die Situation ein?

Zusammengefasst kann man sagen, dass eine solche Gefahr besteht. Die Wahrscheinlichkeit, dass eine Immobilienblase in der Schweiz platzen wird, ist jedoch in diesem und auch im nächsten Jahr ausserordentlich tief. Das ist meine momentane Einschätzung.

Gibt es überhaupt noch etwas, was man aktiv tun kann, um eine Immobilienkrise, auf die man bereits zusteuert, abzuwenden?

Ich würde sagen: nein. Wenn man einmal auf diesem Kurs ist, ist das schwierig. Man muss dazu die Psychologie der Leute miteinbeziehen. In den letzten zehn Jahren sind die Immobilienpreise grundsätzlich mehr oder weniger stark gestiegen. Die Leute sind trendgläubig - sie haben in der Vergangenheit gute Erfahrungen gemacht und glauben auch, dass die Erwartung in der Zukunft die erwartete positive sein wird.

Trotz Warnung?

Um mit einem Bild zu arbeiten: Jeder weiss, dass Autofahren schlecht für die Umwelt ist und dass man eigentlich besser darauf verzichten würde. Trotzdem macht es praktisch niemand. Die meisten sagen sich: Wieso soll ich verzichten, wenn der andere immer noch genau gleich oft fährt? So funktioniert es auch beim Immobilienmarkt. Jeder sagt sich: Wieso soll ich jetzt keinen hohen Preis für meine Immobilien verlangen, wenn der Markt bereit ist, ihn zu bezahlen?

Was, wenn die Immobilienblase tatsächlich platzt?

Das Dramatische an der Immobilienblase wären weniger die Preiskorrekturen, sondern viel eher die volkswirtschaftlichen Auswirkungen, die damit zusammenhängen. Das zeigt sich ganz eindrücklich in den USA.

Muss man sich Sorgen machen?

Prinzipiell nicht. Ich würde aber davon abraten, zurzeit ein Mehrfamilienhaus zu bauen. Es wird sehr viel gebaut, und wenn sich die Nachfrage nach Immobilien letztlich etwas abkühlt, sind plötzlich zu viele Immobilien auf dem Markt. Dann kommen die Preise unter Druck.

Was raten Sie stattdessen?

Mein Ratschlag ist ein ganz simpler: Man soll vor einer Investition stets eine nüchterne und ehrliche Risikoanalyse vornehmen - damit man nicht blind wird gegenüber möglichen Gefahren. Denn während einer Boomphase glauben die Marktteilnehmer gerne, die Spirale werde sich immer weiter nach oben drehen. Wer die Risiken nicht würdigt, keinen Stresstest anwendet und stattdessen einfach glaubt, es komme sowieso gut, ist gefährlich unterwegs.