Baustellenreportage
Bauboom im Steuerparadies: Nun wächst Uitikon rasant
Die Arbeiten im Gebiet Leuen-Waldegg gehen zügig voran. Gleichzeitig finden zahlreiche Wohnungen eines anderen Grossprojekts keine Abnehmer.
Bei der Überbauung «Sunshine Scenery» an der Schlierenstrasse sind noch rund 40 Prozent der Wohnungen nicht verkauft.
Kurz bevor sich die Zürcherstrasse in Uitikon mit der Birmensdorferstrasse kreuzt, sind auf beiden Trottoirs Trennwände zu erkennen. Diese signalisieren und schützen typischerweise Grossbaustellen. Auch in der 4100-Seelen-Gemeinde weisen sie auf viel Neues hin und werden für die kommenden Jahre wohl temporär zum Ortsbild gehören. Während in Richtung Norden derzeit das Waldegg-Zentrum erweitert und saniert wird, erstellt die Generalunternehmerin ADTinnova AG auf der südlichen Seite eine der Überbauungen des Quartiers Leuen-Waldegg; sie trägt den Namen Crystal. Weiter südlich baut die Bücheler Generalunternehmerin den südlichen Zipfel des neuen Quartiers. Genannt wird es «Leuengasse». Mit dem «Leuen-Ensemble» wird auch die Implenia einen Wohnbau realisieren. Ein Besuch auf der Crystal-Baustelle zeigt, dass die Arbeiten am in beige und dunkelbeige gehaltenen Quartier zügig vorangehen.
Nicht ohne Stolz in der Stimme sagt Lukas Vetsch, Bauleiter der Generalunternehmerin ADTinnova, dass er mindestens 90 Prozent der Arbeiter mit Namen kenne. Er steht auf dem Gerüst im zweiten Geschoss des Gebäudes A und zeigt auf die restlichen sechs Gebäude, die sich derzeit alle im Bau befinden. «Was die Bauarbeiter hier leisten, ist wirklich fantastisch», fügt er an und zeigt auf das Treiben. Seit rund einem Jahr wächst die Überbauung aus dem Boden. Ab Frühjahr 2019 sind die 77 Wohnungen fertiggestellt, die ersten Objekte sollen – spielt das Wetter mit – sogar Ende 2018 bezogen werden können. Neben den beiden Gebäuden A und B an der Zürcherstrasse wird entlang des Gebäudes C die Leuengasse erstellt. Auf der anderen Seite entstehen drei Wohnhäuser mit freier Sicht Richtung Westen.
Erde und Kies
Noch ist die Leuengasse keine richtige Strasse, sondern ein Weg aus Erde und Kies. Links und rechts wachsen die sieben Gebäude langsam in die Höhe. Bei den beiden entlang der Zürcherstrasse ist man bereits beim Bau der Obergeschosse, bei den restlichen noch bei den Erd- oder Untergeschossen. Es fällt jedoch auf, dass die erstellten Etagen bereits über eine fixfertige Fassade verfügen. Der Grund dafür sei, so Vetsch, dass man bei den meisten Gebäuden mit fertigen Fassadenelementen arbeite. «Diese werden in der Schweiz hergestellt und verfügen über die Isolierung, die Tragwand und die Fassade.»
"Was die Bauarbeiter hier leisten, ist wirklich fantastisch." Lukas Vetsch, Bauleiter der Generalunternehmerin ADTinnova
Das Zusammenbauen sei vergleichbar mit einem Lego-Spiel und habe den Vorteil, dass man zügig vorankomme. Immer mehr werde in der Baubranche mit solchen Elementen gearbeitet. «Haben die Gebäude ihre Höhe erreicht, können wir die Gerüste entfernen, da wir nichts mehr an der Fassade machen müssen», sagt er. Mock-ups, also Musterstücke der Fassade sind entlang des Panoramawegs ausgestellt. Sie wirken massiv und tragen zwei verschiedene Farben: beige und dunkelbeige. «Ursprünglich wollten wir mit nur einer Farbe arbeiten. Doch war es der Gemeinde wichtig, dass man ein wenig Abwechslung sieht», so Vetsch.
Das ist nur ein Beispiel dafür, wie die Gemeinde Einfluss nimmt. 2013 genehmigte die Gemeindeversammlung den öffentlichen Gestaltungsplan für das Quartier Leuen-Waldegg. Seit den 1960er-Jahren handelt es sich bei dem 70 000 Quadratmeter Stück Land um eingezontes Bauland. Es sei die letzte zusammenhängende Baulandreserve der Gemeinde, hiess es an der Gemeindeversammlung im Mai 2013. Die Vorschriften sind strikt: So müssen sämtliche Bauten im Minergie-P-Standard erstellt werden und alle verfügen über ein Flachdach.
Für Bauvorstand Susanne Bereuter (parteilos) ist der Gestaltungsplan ein Erfolg. «Das Leuen-Quartier hat das Potenzial, zu einem lebendigen und sehr attraktiven Quartier für ganz Uitikon zu werden», sagt sie. Zudem freue sie sich sehr, dass die Realisierung so unglaublich rasch stattfinde: «Rund zwei Drittel der bisher unüberbauten Quartierfläche sind bereits in der Realisierungsphase», sagt Bereuter.
Hohe Leerwohnungsquote
Die Gemeinde muss darauf bedacht sein, qualitativ hochwertige Hochbauten zu ermöglichen. Denn aktuell weist Uitikon mit knapp 5 Prozent die zweithöchste Leerwohnungsquote im ganzen Kanton Zürich auf. Nur Ossingen im hohen Nordosten – unweit der deutschen Grenze – weist mit 6,3 Prozent einen höheren Wert auf. Zum Vergleich: In Schlieren liegt die Quote bei mageren 0,27, die Stadt Dietikon kommt auf einen Wert von 0,89.
Doch wo sind diese Wohnungen? Bei der Fahrt entlang der Schlierenstrasse mit Blick auf die Neubau-Siedlung Sunshine Scenery fällt auf, dass noch zahlreiche der exklusiven Wohnungen leer stehen. Durch die hohen Fenster sieht man bei zahlreichen Objekten direkt auf das dahinterliegende Feld. Keine Menschen, keine Einrichtungsgegenstände versperren die Sicht. Im Mai 2015 waren die ersten der insgesamt 76 Wohnungen im oberen Preissegment bezugsbereit. Heute, zweieinhalb Jahre später, sind noch 34 dieser Wohnungen auf der Website zum Kauf ausgeschrieben.
"Ursprünglich wollten wir mit nur einer Farbe arbeiten. Doch war es der Gemeinde wichtig, dass man ein wenig Abwechslung sieht."
Lukas Vetsch
Für die Bauherrin HRS ist dies kein Grund, von einem Misserfolg zu sprechen. «Der Absatz von Wohnungen in diesem Preissegment erfolgt langsamer als noch vor einigen Jahren», sagt Mediensprecher Andreas Netzle auf Anfrage. Gründe dafür gebe es verschiedene. «Neben dem abgeschwächten Zuzug wurden seit Planungsbeginn die Anforderungen in Sachen Finanzierung erhöht.» Da die Preise seriös kalkuliert worden seien, könnten sie nicht ohne weiteres gesenkt werden. Aber da die wirtschaftlichen Vorzeichen gut seien, brauche es einfach ein bisschen mehr Zeit beziehungsweise Geduld, so Netzle.
Auch Bereuter ist optimistisch: «Die Überbauung Sunshine Scenery füllt sich zwar langsam, aber stetig. Dies dürfte dem dort fixierten Preisgefüge geschuldet sein.» Der Gemeinderat sei jedoch guten Mutes, dass über kurz oder lang auch dort alle Wohnungen bezogen sein werden. Dies wegen der zahlreichen Vorzüge, die Uitikon biete – wie die Nähe zur Stadt und zur Natur, die hervorragende Verkehrsanbindung, das vielfältige Vereinsleben und den tiefen Steuerfuss.
Wohl keine Hochpreis-Projekte
Dass sich Investoren künftig von Uitikon abwenden, glaubt Netzle nicht. Aber: «Eigentumsprojekte im Hochpreissegment dürften dabei jedoch eher die Ausnahme bleiben.» Damit scheint er recht zu behalten. Denn am südlichen Zipfel des Gebiets Leuen-Waldegg entsteht derzeit das zweite Grossprojekt. Büchler Architekten und Generalunternehmer realisieren seit vergangenem Jahr die Überbauung Leuengasse. Auf einem Grundstück von knapp 20'000 Quadratmetern werden bis 2024 neun Mehrfamilienhäuser entstehen. Darin finden gesamthaft knapp 200 Wohneinheiten, 12 Gewerbeflächen und 350 Parkplätze Platz. Eine Anfrage, ob man Bedenken habe, Abnehmer für diese Immobilien zu finden, blieb bis gestern unbeantwortet.
Sehr viele Interessenten
Auch die Implenia wirbt auf der Website www.Leuen-Ensemble.ch bereits für zwei Wohnhäuser, die ebenfalls unweit des Landgasthofs Leuen erstellt werden sollen. Die 27 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit werden im Stockwerkeigentum geplant und befinden sich laut Implenia-Sprecher Reto Aregger im mittleren Preissegment. Zwar werde das Projekt erst in den kommenden Wochen aktiv vermarktet. «Trotzdem haben sich bereits jetzt viele Interessenten bei Implenia gemeldet. Dies zeigt, dass die Nachfrage durchaus vorhanden ist», sagt Aregger weiter.
34 Wohnungen...
...sind auf der Website noch zum Kauf ausgeschrieben.
Hoffnungsvoll dürfte die Investoren auch das Projekt Crystal stimmen. Von den 77 Wohnungen sind lediglich noch fünf zu haben. Alle anderen sind entweder bereits verkauft oder reserviert. Wie erklärt sich Vetsch diesen Umstand, zumal am anderen Dorfende bei der Überbauung Sunshine Scenery noch zahlreiche vergleichbare Wohnungen leer stehen? «Wir weisen ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis auf», sagt er. So zeigt ein Blick auf die beiden Websites der Projekte, dass eine 5,5-Zimmer-Wohnung bei der Überbauung Sunshine Scenery 2,52 Millionen Franken kostet und über einen Wohnraum von 165 Quadratmeter verfügt. Bei Crystal hingegen kostet eine Wohnung mit 5,5 Zimmern auf 175 Quadratmetern Fläche lediglich 2,2 Millionen Franken. «Dass die Leuengasse eine Quartier- und keine Hauptstrasse ist und man damit mehr Ruhe und Privatsphäre hat, spielt wohl auch mit», so Vetsch. HRS-Sprecher Netzle weiss, dass die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei der Wohnfläche bei der Crystal-Überbauung rund 25 Prozent tiefer liegen als bei der Sunshine Scenery.
Sind die zahlreichen Eigentumswohnungen in Uitikon dereinst fertiggestellt, hat der Kunde die freie Wahl zwischen den verschiedenen Überbauungen. Die Konkurrenz zwischen der ADTinnova, der HRS, Büechler und der Implenia wird sich dann wohl verschärfen. Ergeben sich dafür wenigstens während der Bauzeit gewisse Synergien zwischen den verschiedenen Projekten? Nicht wirklich, sagt Vetsch. «Wir beziehen unseren Strom von derselben Verteilkabine und tauschen uns ein wenig aus – etwa bezüglich des Umgangs mit dem Gestaltungsplan und der Gemeinde. Hier kann man sich als Generalunternehmerin ein wenig unterstützen», erklärt Vetsch. Doch damit habe es sich jedoch.
