Fricktal

Der Bauboom führt zu einer weiteren Bauland-Verknappung

Wer in Rheinfelden (im Bild: Salmenpark-Baustelle) eine Wohnung bezieht, muss im Vergleich zu anderen Fricktaler Gemeinden tiefer in die Tasche greifen. archiv

Wer in Rheinfelden (im Bild: Salmenpark-Baustelle) eine Wohnung bezieht, muss im Vergleich zu anderen Fricktaler Gemeinden tiefer in die Tasche greifen. archiv

Der Bauboom im Fricktal hält an und die Nachfrage nach Bauland wird immer grösser. Vielen Gemeinden bleibt nur das Verdichten nach innen – doch das hat Grenzen.

Im Bezirk Laufenburg wurden im letzten Jahr gut 171 Millionen Franken in Neu- und Umbauten gesteckt, im Bezirk Rheinfelden waren es sogar 395 Millionen Franken. Den grössten Teil davon – 145 und 364 Millionen – investierten Firmen und Private in Wohn- und Geschäftsräume, den Rest gab die öffentliche Hand aus.

Ein Blick in die Baustatistik 2013/14, die der Kanton gestern publiziert hat, zeigt zudem: Die Stadt Rheinfelden verzeichnete im letzten Jahr den mit Abstand grössten Wohnungszuwachs. 392 Wohneinheiten kamen 2013 durch Neu- und Umbauten hinzu.

Zum Vergleich: In Aarau waren es 147, in Baden 120 und in Brugg 197. Auch Gipf-Oberfrick verzeichnete mit 78 neuen Wohneinheiten ein überdurchschnittlich starkes Wachstum.

Wenige leere Wohnungen

Gesamthaft bietet der Bezirk Rheinfelden 21 362 Wohnungen und Einfamilienhäuser (+527), im Bezirk Laufenburg sind es 13 713 (+222). Während im Bezirk Rheinfelden über 80 Prozent der neuen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen, sind es im Bezirk Laufenburg nur gut 60 Prozent – der Anteil an Einfamilienhäuser ist hier im Kantonsvergleich überdurchschnittlich hoch.

Dass das Wohnen im Fricktal gefragt ist, zeigt auch ein Blick auf die Leerwohnungsziffer. Diese lag Mitte 2014 im Bezirk Rheinfelden bei 1,57 und im Bezirk Laufenburg bei 1,47 – und damit tiefer als der Kantonsdurchschnitt. Kaum freie Wohnungen fanden sich in Eiken, Hornussen, Mettauertal, Schupfart und Zuzgen. Den Spitzenwert erreichte bei dieser Momentaufnahme Kaiseraugst: Nur gerade 1 der 2516 Wohnungen war am 1. Juni 2014 verfügbar.

In diesem Jahr erwartet der Kanton «einen weiteren Anstieg der Bauinvestitionen». Nur: Gerade in kleineren Gemeinden wird das verfügbare Bauland langsam, aber sicher knapp – und zusätzliches Bauland lässt sich mit dem neuen Raumplanungsgesetz abseits der Zentrumsgemeinden und Entwicklungsachsen in den nächsten Jahren kaum einzonen.

Bauland wird gehortet

Beispiel Wittnau: «Wir haben noch Bauland», erklärt Gemeindeammann und CVP-Grossrat Werner Müller. Nur eben: Das meiste davon steht nicht zum Verkauf. Die einen behalten es für ihre Kinder oder Enkel; andere vertrauen darauf, dass die Landpreise noch weiter steigen werden; dritte hält die Grundstückgewinnsteuer von einem Verkauf ab. «Bedarf an verfügbarem Bauland ist vorhanden», so Müller. Jede Woche gehen bei der Gemeindekanzlei zwei bis drei Anfragen nach Landparzellen ein. Möglichkeiten, die Grundeigentümer zum Verkauf zu zwingen, gibt es nicht.

Die Zielsetzung des Bundes, die Gemeinden nach innen zu verdichten, begrüsst Müller. «Allerdings hat auch dies ihre Grenzen.» Für Wittnau sei es wichtig, wachsen zu können. «Das Wachstum muss nicht extrem gross sein, aber 20 zusätzliche Einwohner pro Jahr wären gut.»

Ein Lichtblick in Oberhof

Beispiel Oberhof: Hier war Gemeindeammann Roger Fricker schon selbst im Dorf unterwegs und hat mit Landeigentümern über einen Verkauf gesprochen. Wie in Wittnau mangelt es dem Dorf nicht primär an Bauland, sondern an verfügbaren Bauplätzen.

Ein Lichtblick ist für Oberhof die Sondernutzungsplanung für ein rund 85 Aren grosses Gebiet an der Schulstrasse; 70 Aren davon sind noch unüberbaut. Da es sich um eine innere Verdichtung handelt, wird der Kanton kaum opponieren. Fricker rechnet mit 11 bis 12 neuen Bauplätzen für Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser. Läuft alles rund und gibt es keine Einsprachen, so geht Fricker davon aus, an der Gemeindeversammlung in einem Jahr den Baukredit für die Erschliessung beantragen zu können.

Und danach? Fricker zuckt mit den Schultern. Ein Patentrezept kennt auch der ehemalige Grossrat nicht. Ein Ansatz sieht er «allenfalls» darin, die Ausnützungsziffer zu lockern, also zu erhöhen.

Der mancherorts zirkulierende Vorschlag indes, nicht überbaute Parzellen deutlich höher zu besteuern, liegt dem SVP-Politiker quer über dem Solarplexus. «Das wäre ein erheblicher Eingriff des Staates.» Allerhöchstens, so schiebt er nach, allerhöchstens könnte er sich vorstellen, Grundstücke, die sehr lange – Fricker spricht von mehr als 25 Jahren – brachliegen, etwas höher zu besteuern «und so einen Anreiz zum Verkauf zu schaffen».

Bebauungsstudien sind nützlich

Auch Hansueli Bühler, Gemeindeammann von Stein und Präsident des Planungsverbandes Fricktal Regio, steht einem Steuerzuschlag skeptisch gegenüber. Er sieht im «Animieren und Motivieren» den einzigen Ansatz, Landeigentümer zum Handeln zu bewegen. So wie es Mandach zusammen mit dem Kanton in einem Pilotprojekt vorgemacht hat.

Ein Planer analysierte die Dorfzone und zeigte mit Bebauungsstudien auf, wie sich das Dorf nach innen verdichten lässt – wie also ein Mehrwert geschaffen werden kann, ohne Lebensqualität einzubüssen. Eine solche Studie koste zwar Geld, ist sich Bühler bewusst, doch diese Investition könne sich schnell auszahlen.

Dass das Verdichten nach innen aber auch seine Grenzen hat, weiss Bühler. In Stein habe man vor einigen Jahren vier bis fünf Gebiete definiert, in denen eine Verdichtung Sinn macht. Drei davon sind inzwischen überbaut oder projektiert. Zwar hat Stein dank einer Einzonung von 3,4 Hektaren vor drei Jahren noch etwas Bauland. «Danach sind wird aber ausgeschossen», so Bühler.

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